Tia sáng thị trường bất động sản

Là khách mời quen thuộc của ĐTTC về lĩnh vực bất động sản (BĐS), GS. Đặng Hùng Võ cho rằng 2013 là năm mà khi ngồi tổng kết lại thị trường cảm thấy nhẹ nhàng nhất. Bởi những tiền đề tốt cho năm 2014 đã được tạo ra.

PHÓNG VIÊN: - Ông có thể nói rõ hơn vì sao 2013 là năm vui của thị trường BĐS?

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Năm 2013 dù vẫn còn nhiều khó khăn nhưng cũng có những tín hiệu vui. Cụ thể, những chính sách của Chính phủ làm cho thị trường tốt hơn đã thấy rõ: Nghị quyết 02 với những chính sách như giảm thuế, giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất... đã tạo ra những cơ hội tốt cho doanh nghiệp.

Gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà. Trong nỗ lực tìm lối ra cho kho BĐS tồn đọng giá cao, việc phát triển phân khúc giá thấp đã thấy được những hiệu quả trên thị trường. Giá nhà được các nhà đầu tư đồng loạt chào với giá thấp, nhà ở thương mại 10-12 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án còn 8 triệu đồng/m2.

Đó là dấu hiệu vui chứng tỏ thị trường BĐS đã hướng tới phân khúc của đa số người dân. Ngoài ra, việc cấp giấy chứng nhận, trong đó có chứng nhận về BĐS, cũng được đẩy nhanh, giúp người dân nắm giữ BĐS cảm thấy yên tâm hơn. Tiếp nữa là sự trợ giúp của Nhà nước cho phân khúc nhà ở xã hội...

- GS từng có nhận định mọi chính sách chỉ thành công khi đưa giá nhà đến gần với người dân. Vậy đến nay các chính sách đã thành công được bao nhiêu phần?

- Năm qua chúng ta đã tiến hành đưa giá nhà ở đến gần với thu nhập người dân và đã đạt được những thành công. So với trước đây, nguồn cung nhà ở bình dân tăng lên nhanh chóng, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp, người nghèo đều có thể tiệm cận nhà ở bằng nhiều hình thức và giấc mơ nhà ở không còn quá xa vời với người dân có thu nhập trung bình ở đô thị. Dĩ nhiên những vấn đề như việc triển khai giải ngân gói 30.000 tỷ đồng cần những điều chỉnh cho phù hợp.

Bên cạnh đó, khi người dân có nhà ở, tự khắc giá BĐS sẽ giảm bởi quyền lực của đầu cơ sẽ không còn, đồng thời giãn được tập quán tiền tiết kiệm đổ vào nhà ở. Thị trường BĐS đang ở trong thời điểm lành mạnh: không có đầu cơ, không có tích trữ, không có sốt giá, không có bong bóng.

Chúng ta đã đạt được những thành tích theo tôi là khá lớn. Vấn đề còn lại là những nảy sinh trong quá trình thực thi cần phải có thời gian, không thể ngay một lúc chúng ta thực hiện được. Theo đó, Nhà nước đang nỗ lực điều chỉnh, khắc phục những bất cập nảy sinh trong quá trình triển khai chính sách.

- BĐS 2013 để lại những tàn dư: lượng hàng tồn kho khổng lồ, những dự án dang dở, chủ đầu tư bỏ trốn, cuộc chiến nhà chung cư ngày một leo thang… Vậy BĐS 2014 sẽ giải quyết những vấn đề này như thế nào?

- BĐS Việt Nam là thị trường đặc thù của nước đang phát triển và có nền kinh tế chuyển đổi. Chúng ta đã qua giai đoạn sơ khởi và bước vào giai đoạn phải đảm bảo tính chuyên nghiệp trong nền kinh tế thị trường đầy đủ. Nhưng tồn tại lớn nhất hiện nay là thị trường BĐS nước ta thiếu tính chuyên nghiệp. Nhà đầu tư thiếu, quản lý thiếu, người tiêu dùng thiếu, bản thân thị trường thiếu.

Thí dụ, số liệu về hàng tồn kho, về nợ xấu… như thế nào cơ quan quản lý hoàn toàn chưa nắm được chính xác. Hoặc dù tâm lý đám đông đã giảm nhưng người dân vẫn còn tập quán chờ đợi và mua BĐS chỉ chú ý đến giá.

Trong khi đó, những yếu tố quan trọng khác như dân trí, hạ tầng - những thứ tạo nên giá trị cho BĐS - lại không được để ý đến. Sự thiếu chuyên nghiệp này đã để lại nhiều hệ quả như bạn đã đề cập. Tuy vậy, những tranh chấp nhà chung cư hoàn toàn có thể dựa theo luật để phán xét. Những vấn đề như đã góp vốn dự án chủ đầu tư bị bắt hay tháo chạy, có thể quy một số trường hợp là phá sản theo Luật Phá sản.

Trường hợp nhà đầu tư cố tình trốn tránh trách nhiệm có thể xử lý theo pháp luật. Điều khó khăn nhất hiện nay là giải quyết kho tồn đọng, bởi không thể làm trong ngày một ngày hai, mà phải có thời gian. Trong đó cách xử lý nợ đọng cũng phải theo đặc thù riêng của Việt Nam, không chỉ trông chờ vào công ty giải quyết nợ xấu.

Tia sáng thị trường bất động sản ảnh 1

Chung cư An Hòa (quận 2, TPHCM). Ảnh: LONG THANH

- Như vậy chuyển động của thị trường năm 2014 sẽ ra sao?

- Vấn đề lớn nhất là gói 30.000 tỷ đồng và BĐS tồn đọng, nếu làm tốt tự khắc thị trường sẽ tốt lên. Nhưng việc giải quyết cần phải có sự đồng bộ. Thí dụ, việc chứng minh thu nhập của người thu nhập thấp khi vay vốn ưu đãi, cần phải có những chính sách để họ có thể vay được tiền và trả được nợ, nợ đó không rơi vào nợ xấu.

Chúng ta có thể nghĩ đến mô hình ngân hàng cho người nghèo vay không cần thế chấp, không cần chứng minh khả năng trả nợ. Theo đó, những người vay tiền sẽ sinh hoạt trong một cộng đồng, một nhóm độ 10 người.

Họ kiểm soát lẫn nhau việc vay sử dụng tiền đó làm gì, liệu nghèo đã đến mức được vay chưa, không ai phải xác nhận cả, tự họ giám sát lẫn nhau, tự đưa ra tiêu chí trực tiếp với ngân hàng. Họ đề nghị các tổ chức xã hội trợ giúp để có thêm việc làm, tăng thu nhập. Cơ chế này có thể nhìn thấy ở Banglades và Thái Lan.

Trong giải quyết tồn kho BĐS cần phải có thông tin thật, từ đó mới bàn về cách thức, cơ chế để gỡ rối. Thí dụ, trong đất tồn đọng bao nhiêu phần trăm đã thế chấp, bao nhiêu phần trăm gọi vốn từ người tiêu dùng, bao nhiêu phần trăm Nhà nước đã thu tiền sử dụng đất…

Từ đó mới có những cơ chế cụ thể cho từng loại. Bản thân khối nợ tồn đọng trong BĐS chưa biết hình dạng thế nào khó tìm được phương cách chính xác. Ngoài ra, những xung đột cũng cần tập trung giải quyết, không để lan rộng ra và dồn ứ lại thành một vấn đề nóng trong xã hội. Một xã hội văn minh rất ít tranh chấp, trong khi đó đời sống chung cư có thể coi là điển hình của văn minh đô thị.

Tất nhiên, vấn đề bao trùm tất cả là kết quả của quá trình tái cấu trúc, quá trình chuyên nghiệp hóa thị trường BĐS làm được đến đâu. Nếu chúng ta làm nhanh, 2014 có thể là năm đưa ra những tia sáng, những hào quang rất tốt.

Nếu chúng ta làm chậm có thể sẽ phải chờ đến 2015. Kịch bản cho thị trường 2014 là vẫn tiếp tục việc giải thoát những tồn đọng 2013 để lại, trợ giúp phân khúc giá thấp, giải thoát phân khúc giá cao đang tồn đọng, giải quyết tranh chấp hay những rủi ro khi nhà đầu tư bị bắt, bỏ trốn, lẩn tránh…

Bên cạnh đó, việc sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… cũng sẽ có những tác động đến thị trường bởi những chính sách đột phá.

- Xin trân trọng cảm ơn ông.

Khôi Nguyên (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất