Giao dịch giảm sút
Huyện Nhà Bè là một trong những địa phương của TPHCM đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ trong những năm gần đây. Điều này cũng có nghĩa, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận nhà đất lần đầu, thế chấp giao dịch đảm bảo… diễn ra khá nhiều.
Theo báo cáo của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Nhà Bè (CN Nhà Bè), trong năm 2022 đơn vị này đã thụ lý, giải quyết cho gần 19.000 hồ sơ nhà đất các loại nói trên. Tuy nhiên, theo Giám đốc CN Nhà Bè Trần Đình Quân, tổng số hồ sơ trên chủ yếu được tập trung giải quyết trong 7 tháng năm 2022, còn những tháng cuối năm giải quyết rất ít, nhất là sau khi ngân hàng có chủ trương hạn chế cho vay BĐS.
Một quận đang trong quá trình phát triển là quận 12, nhưng lượng hồ sơ về nhà đất trong năm qua cũng giảm rõ rệt. Giám đốc CN quận 12 Phạm Văn Tùng cho biết, trong năm 2022 tổng lượng hồ sơ nhà, đất trên địa bàn đã giải quyết gần 50.000 hồ sơ, trong đó thuộc thẩm quyền UBND quận 1.558 hồ sơ, thuộc thẩm quyền Sở Tài nguyên - Môi trường TP 7.929 hồ sơ, thuộc thẩm quyền CN quận 12 là 40.653 hồ sơ. Theo ông Tùng con số này chỉ bằng khoảng 70% so với những năm trước, đặc biệt những hồ sơ thế chấp vay ngân hàng, cập nhật biến động (mua bán) giảm rõ rệt.
Thực tế tại 2 địa phương trên cho thấy, giao dịch BĐS đang bị chậm lại rất nhiều, thậm chí “đóng băng”. Nguyên nhân chủ yếu là dòng tiền vào lĩnh vực này bị hạn chế. Anh Bình, một người nhập cư vào TPHCM, cho biết sau gần 10 năm làm việc, tích lũy, đầu năm 2022 vợ chồng anh dự định cuối năm sẽ mua 1 căn hộ sau khi đã chuẩn bị đủ số tiền khoảng 50% giá trị căn hộ dự định mua ở quận 7.
Tuy nhiên, sau hơn 1 tháng làm việc với ngân hàng để vay và đến thời điểm chuẩn bị ký kết hợp đồng để giải ngân, bất ngờ ngân hàng thông báo chưa thể giải ngân vào lúc này nên mọi việc bị ngưng lại.
“Vào thời điểm này công ty nơi tôi làm việc cũng gặp khó khăn nên giảm giờ làm, giảm thu nhập, khiến bài toán trả nợ vay bị đảo lộn. Nói thật, nếu ngân hàng tiếp tục giải ngân tôi cũng không dám nhận nợ, vì kế hoạch trả nợ không có gì chắc chắn, nên cứ tạm ở nhà thuê một thời gian nữa chờ thời điểm thích hợp hơn” - anh Bình chia sẻ. Bên cạnh những nhà, đất lẻ trong dân bị “đóng băng” do không vay được ngân hàng để mua bán, hàng trăm dự án đã và đang triển khai cũng bị “đứng hình” vì thủ tục, nhà đầu tư “co cụm”…
Khơi thông dòng chảy của BĐS
Báo cáo tại kỳ họp kinh tế- xã hội tháng 1-2023, nhiệm vụ - giải pháp tháng 2-2023, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Dương Anh Đức cho biết, cơ cấu sản phẩm thị trường BĐS mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường và đảm bảo an sinh xã hội. Bởi theo nhu cầu thực tế, thường phân khúc căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất, nhưng trong thời gian qua căn hộ bình dân dường như không có trên thị trường, tức chiếm tỷ lệ 0%.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ trung cấp tăng 26-30% và phân khúc căn hộ cao cấp giảm 70-74% nhưng vẫn ở mức cao. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững.
Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia, vấn đề hiện nay là phải khơi thông cho cả thị trường. Như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất một số giải pháp. Thứ nhất, để khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án BĐS theo nhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp, nhất là để xử lý các dự án bị “đắp chiếu” do chủ đầu tư yếu kém về năng lực, đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ 2 xem xét, cho phép các doanh nghiệp BĐS chuyển nhượng dự án được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21-6-2017 của Quốc hội khóa 14 “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng”, cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi dự án đã “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Thứ hai, đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách “cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi” để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn (tương tự như cơ chế của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ), bởi lẽ trong các năm qua hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.
Trao đổi với ĐTTC, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP, cho biết trong năm 2023 dự kiến TP sẽ có 40 dự án được thẩm định giá đất, sẽ thu về khoảng 20.000 tỷ đồng. Quan trọng hơn sau khi xác định được tiền sử dụng đất, hàng loạt thủ tục sau đó được triển khai, như chuyển nhượng, đầu tư, phí, thuế… sẽ tạo ra dòng chảy của dòng tiền từ những dự án này.
Bên cạnh đó, trong năm 2023 sở dự kiến giải quyết cho hơn 50.000 hồ sơ nhà đất được giao dịch đảm bảo với tổng giá trị 660.000 tỷ đồng. “Nhà cửa, đất đai được thế chấp, giao dịch vay mượn từ đó sẽ làm gia tăng giá trị sử dụng, dòng tiền được đưa vào thị trường để lưu thông sẽ tạo nên khí thế mới cho BĐS” - ông Thắng chia sẻ.
Nhà cửa, đất đai được thế chấp, giao dịch vay mượn sẽ làm gia tăng giá trị sử dụng, dòng tiền được đưa vào thị trường để lưu thông sẽ tạo nên khí thế mới cho BĐS.
Ông NGUYỄN TOÀN THẮNG, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM
