 |
Thị trường bất động sản (BĐS) đầu năm 2012 vẫn tiếp tục “đóng băng” với khối lượng lớn. Phá “băng” thị trường BĐS không chỉ có ý nghĩa đối với thị trường này mà còn giúp các ngân hàng thương mại (NHTM) cải thiện thanh khoản, gián tiếp góp phần kéo giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế.
Thực tế, thị trường BĐS “đóng băng” là vấn đề không chỉ do lỗi ở chính sách kinh tế vĩ mô mà còn xuất phát từ doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Hệ quả việc này là nợ xấu trong tín dụng BĐS tăng cao, gây khó khăn thanh khoản cho hệ thống NHTM.
Nếu chậm giải quyết, xử lý “băng” tín dụng ở thị trường này càng làm cho dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục tăng. Số liệu phân tích cho thấy từ năm 2007 đến nay mỗi năm tăng 20% (chi phí lãi suất), tức 5 năm qua dư nợ tăng đã trên 100%. Nếu để kéo dài quá lâu chi phí xã hội phải bỏ ra để giải quyết sẽ rất lớn.
Để giải quyết bài toán này, theo PTS.TS Trần Hoàng Ngân, Đại học Kinh tế TPHCM, phải vận dụng hết sức linh hoạt, làm sao “ném chuột không vỡ bình”.
Theo đó, cần có giải pháp hết sức khôn khéo, vừa không để thị trường BĐS chết, vừa kéo giảm mặt bằng giá BĐS về đúng giá trị thực. Vấn đề cần giải quyết là làm sao để nguồn dư nợ tín dụng BĐS đang bị “đóng băng” này có tính thanh khoản.
Như vậy phải có người mua lại dư nợ này và người đó không ai khác ngoài Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Theo đó, NHNN cần trực tiếp bơm vốn để tạo thanh khoản cho tín dụng BĐS với mức bơm có thể 50% trên tổng dư nợ lĩnh vực này trong thời hạn 3 năm. Nguồn vốn trung gian từ NHNN sẽ giúp thị trường phục hồi.
Bên cạnh đó, NHNN phải yêu cầu các NHTM nhận dòng vốn này không được tăng dư nợ mà chỉ tập trung xử lý nợ, giải quyết thanh khoản và chi trả cho người dân, tránh trường hợp lợi dụng số tiền bơm từ NHNN để tiếp tục đầu tư vào BĐS. Khi thanh khoản được giải quyết, dòng vốn của dân nếu có đổ vào BĐS cũng sẽ chảy về hệ thống NHTM, khi đó NHNN có thể tăng dự trữ bắt buộc để hút vốn về.
Vấn đề đặt ra, vốn huy động của hệ thống NHTM là vốn ngắn hạn, trong khi tín dụng BĐS là vốn trung, dài hạn. Vì vậy cần chuyển dòng vốn tín dụng dài hạn tạm thời từ sự hỗ trợ tín dụng trung, dài hạn của NHNN, chứ không thể mãi trông chờ vào vốn ngắn hạn từ tiền gửi dân cư.
Kinh nghiệm này đã được các nước trên thế giới áp dụng rất hiệu quả. Thời hạn bơm vốn cho vay 3 năm đủ dài để giúp giá BĐS không xuống quá thấp khi doanh nghiệp bán tháo, đồng thời NHNN cũng dễ thu hồi vốn khi thị trường hồi phục. Còn xử lý các doanh nghiệp BĐS thuộc về vai trò của Bộ Xây dựng, ngành tài chính…
Năm 2012 kinh tế thế giới còn khó khăn và chỉ có thể phục hồi mạnh từ năm 2013, nên độ trễ đến kinh tế nước ta cũng phải từ 2014-2015. Chính vì vậy, theo các chuyên gia, thị trường BĐS nước ta có phục hồi, phát triển căn cơ phải từ năm 2014.
Hiện nay là thời điểm nóng cần nhìn thẳng vào sự thật, mạnh dạn giải quyết bài toán BĐS để giúp thị trường này phục hồi càng sớm càng tốt. Việc NHNN cho vay để xử lý vấn đề BĐS cũng là một phần trong gói giải pháp xử lý đề án tái cấu trúc nền kinh tế.
Đây là chi phí cần thiết mà chúng ta phải chấp nhận để tái cấu trúc cả NHTM lẫn tái cấu trúc doanh nghiệp và hoạt động đầu tư. Điều này NHNN có thể làm được thông qua nguồn lực vàng huy động qua các NHTM. Với nguồn vàng này, có thể hoán đổi thành ngoại tệ, đủ để NHNN can thiệp ổn định thị trường tiền tệ và ngoại hối khi cần thiết.
Có thể thấy nếu phá được “băng” thị trường BĐS không chỉ giải quyết được đầu ra ngành sản xuất vật liệu xây dựng, lao động có việc làm mà còn tạo ra sản phẩm nhà ở cung cấp cho đối tượng thu nhập thấp.
Bài toán nợ xấu từ tín dụng BĐS được giải quyết, các NHTM sẽ thoát khỏi cửa ải mất thanh khoản và lãi suất thị trường sẽ tự động giảm, góp phần tháo gỡ khó khăn nền kinh tế.
Sự sôi động trở lại của thị trường BĐS sẽ giúp hoạt động thị trường tiền tệ, thị trường vốn vận hành một cách an toàn và lành mạnh hơn theo định hướng Chính phủ và NHNN đặt ra.
