“Án treo” chưa biết đến bao giờ
Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), 6 tháng năm 2019 chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP công nhận chủ đầu tư, với quy mô diện tích chỉ hơn 2,2ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng chỉ đề xuất UBND TP chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
Cũng trong 6 tháng năm 2019, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (29,4%), giảm 2.336 căn (24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).
Nói về tình hình kinh doanh hiện nay, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Nam Long, cho rằng không riêng gì Nam Long mà vướng mắc chung đối với DN BĐS đó là nút thắt chính sách chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi và thiếu tính thực tiễn. Điều này dẫn đến nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài 2-3 năm khiến DN BĐS bất an.
Trong đó phải nói đến công tác tính tiền sử dụng đất dự án BĐS thời gian qua rất chậm trễ. Nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm vẫn chưa giải quyết xong, bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất và UBND TPHCM.
Ông Nguyễn Nam Hiền, Phó Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp, cho rằng nguồn cung trên thị trường giảm sút hiện nay do hàng loạt dự án vướng công tác thẩm định giá đất, công tác thanh tra, rà soát kéo dài. Có những DN xin tạm đóng tiền sử dụng đất để triển khai dự án kịp thời, cũng như đóng góp cho nguồn thu ngân sách cũng không được.
Ngược lại có DN bị buộc thanh toán tiền đất ngay khi khởi công dự án, điều này tạo thêm gánh nặng nguồn vốn vì DN chưa bán được sản phẩm đã phải lo tiền xây dựng, đóng tiền đất dồn dập.
Bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty Quốc Cường Gia Lai, cũng cho biết rất nóng ruột và bức xúc vì công ty có 8 dự án thì hết 7 dự án phải trùm mền do vướng pháp lý. Điển hình như dự án Sông Đà (quận Thủ Đức) rộng 2,8ha, hay dự án Phú Hữu (quận 9) diện tích 7ha (có 15% đất sông rạch)... đều do DN tự đền bù, trong đó phần lớn là đất nông nghiệp nên đều dính một ít đất sông rạch. Mặc dù công ty đã rất nỗ lực làm việc với các cấp có thẩm quyền nhưng hồ sơ pháp lý bị ngâm quá lâu, chưa có hồi kết.
Hay sự việc chính quyền quận 7 đã tiến hành đình chỉ dự án Green Star Sky Garden do phát hiện dự án chưa được UBND TPHCM giao đất, chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chưa đóng tiền sử dụng đất, chưa được cấp giấy phép xây dựng, cũng chính xuất phát từ nguyên nhân do sự chậm trễ của cơ quan nhà nước nên buộc DN phải “cầm đèn chạy trước ô tô”.
Theo đại diện chủ đầu tư, thời gian thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất kéo dài của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đã làm ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ hoàn thành dự án, DN vuột mất cơ hội kinh doanh, ảnh hưởng uy tín đối với khách hàng.
Bao giờ mới được tháo gỡ
Bao giờ mới được tháo gỡ
| Từ đầu năm 2019 đến nay, nguồn cung có chiều hướng giảm sút, đặc biệt tại 2 TP lớn là Hà Nội và TPHCM. Tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018, lượng giao dịch cũng giảm khoảng 28%; trong khi đó tại TPHCM mức độ giảm còn mạnh hơn, tổng nguồn cung giảm gần 50%. |
Hiện DN BĐS đang đối mặt với nhiều rủi ro, đó là thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài; 76% các dự án BĐS vướng đất xen cài; chậm tính tiền sử dụng đất; một số dự án bị rà soát hoặc bị thu hồi quyết định tiền sử dụng đất; hoặc tạm dừng thực hiện quyết định chuyển mục đích sử dụng đất để rà soát lại toàn bộ pháp lý; hoặc thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư, do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chủ trương đầu tư chưa chính xác, cần rà soát làm rõ.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết từng kiến nghị UBND TP và Thanh tra Chính phủ xem xét, giải quyết hợp tình, hợp lý đối với hơn 100 dự án đang bị “đóng băng” chờ rà soát, thanh tra. Vì quá trình thanh tra càng kéo dài càng bất lợi cho DN về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Điều này dẫn đến số lượng dự án đưa ra thị trường bị sụt giảm, bất lợi cho người mua nhà về việc lựa chọn sản phẩm ưng ý, nguồn thu ngân sách nhà nước cũng giảm đáng kể.
Ông Châu cũng đề nghị UBND TP cần chỉ đạo Sở Tài chính sớm xây dựng các nguyên tắc về tiêu chí thẩm định giá đất đối với dự án kinh doanh BĐS, dự án nhà ở thương mại, đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý và không làm thất thoát ngân sách nhà nước; Sở Tài chính và Sở Tài nguyên-Môi trường (TN-MT) hoàn thiện lại quy trình, thủ tục hành chính về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, nhằm rút ngắn thời gian so với hiện nay, và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên những kiến nghị này đến nay vẫn chưa được giải tỏa.
Về các vướng mắc liên quan đến đất xen cài trong các dự án BĐS, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan, cho biết đang giao Sở TN-MT nghiên cứu đưa ra giải pháp theo hướng có thể xem xét tỷ lệ quy đổi nào đó để tổ chức đấu giá đất công. Với các dự án có đất xen cài, cấp sổ đỏ cho DN đối với loại đất này là phức tạp, bởi luật quản lý đất công quy định 1m2 đất công phải đem đấu giá. Hiện TP đang nghiên cứu theo hướng hoán đổi đất để tháo gỡ khó khăn cho DN. Nghĩa là DN được giao số đất này sẽ phải đổi lại một diện tích đất sạch tương đương.
Đề xuất sửa đổi 46/168 điều của Luật Xây dựng
Đề xuất sửa đổi 46/168 điều của Luật Xây dựng
| Sự sụt giảm của thị trường BĐS đã và đang tác động đến nguồn thu ngân sách TPHCM. Nếu như năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách, thì kết quả thu trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018. |
Chưa kể, quy định giữa các luật chuyên ngành chồng chéo, thiếu đồng bộ, dẫn đến việc áp dụng đúng luật này thì sai với luật khác. Bên cạnh đó, luật ban hành ra nhanh chóng lỗi thời, bất cập, tạo ra nút thắt cản trở sự phát triển chung của DN.
Như sau hơn 5 năm thực hiện Luật Xây dựng, HoREA cho biết luật này đã bộc lộ những mặt khiếm khuyết, một số quy định không còn phù hợp hoặc cần được xây dựng mới. Chẳng hạn, lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng phải bao gồm cả quy trình thẩm định thiết kế cơ sở và thẩm định thiết kế kỹ thuật. Song các quy trình này lại được tách ra làm 3 bước (thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật rồi mới cấp giấy phép xây dựng).
Hay pháp luật hiện nay cũng quy định tất cả công trình cấp I (từ 25 tầng hoặc trên 75m) đều phải được Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật (2 lượt thẩm định). Tuy nhiên, sau khi đã thực hiện xong bước này, các chủ đầu tư vẫn phải nộp hồ sơ về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép một lần nữa!
Trước những bất cập, HoREA kiến nghị một số trường hợp được miễn cấp phép xây dựng như các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình thuộc các dự án nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng) và đã được thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật...
Hiện Bộ Xây dựng đang được giao chủ trì soạn thảo dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, và dự kiến trình dự thảo đến Quốc hội trong tháng 10-2019. Tại buổi lấy ý kiến về dự án Luật tổ chức vào ngày 3-7 tại TPHCM, ông Hoàng Quang Nhu, Cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), cho biết dự án Luật Xây dựng sửa đổi lần này đề xuất sửa đổi 46/168 điều của Luật Xây dựng.
Theo đó, dự án luật sẽ tập trung đẩy mạnh cải cách, rút ngắn, đơn giản hóa thủ tục hành chính, cải thiện môi trường kinh doanh cho DN; phân định rõ vai trò, trách nhiệm của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng; tăng cường phân cấp, phân quyền hợp lý.
Chẳng hạn, theo đề xuất tại dự thảo, công tác thẩm định thiết kế kỹ thuật và cấp phép xây dựng sẽ được tích hợp. Các dự án đầu tư sử dụng vốn nhà nước, vốn khác có quy mô lớn, ảnh hưởng an toàn cộng đồng, môi trường thay vì phải qua kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng 3 bước, nay chỉ còn 2 bước.
Hồ sơ cấp phép xây dựng cũng được đơn giản hóa, rút ngắn thời gian từ 30 ngày xuống còn 20 ngày. Mở rộng đối tượng được cấp phép theo giai đoạn; phân cấp việc cấp phép cho chính quyền địa phương, Bộ Xây dựng không thực hiện cấp phép xây dựng (sửa đổi, bổ sung Điều 91, 94, 95, 96, 102, 103).
