Có siết được tín dụng vào bất động sản?

(ĐTTCO) - Kiểm soát chặt tín dụng đối với các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản (BĐS) luôn là khẩu hiệu của ngành NH. Về mặt điều hành, NHNN đã ban hành nhiều quy định hạn chế vốn chảy vào lĩnh vực này. Nhưng đến nay, doanh nghiệp (DN) BĐS vẫn lệ thuộc nguồn vốn NH. Vậy với động thái mạnh của NHNN gần đây, liệu các NH có thực sự siết tín dụng vào BĐS?

Ảnh minh họa.

Ảnh minh họa.

DN cần vốn, NH cần lợi nhuận
Theo quy định của NHNN, bắt đầu từ năm 2020, hệ số rủi ro đối với các khoản vay phục vụ kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%, điều chỉnh giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo lộ trình, đồng thời hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay tiêu dùng lớn cũng tăng lên. Thế nhưng, số liệu cho thấy dù chịu sự hạn chế nhưng DN BĐS vẫn lệ thuộc vốn từ NH.
Mới đây, Bộ Xây dựng công bố thông tin về nhà ở và thị trường BĐS quý I-2022, trong đó đề cập đến tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Dựa vào số liệu của NHNN, Bộ Xây dựng cho biết tính đến 31-3-2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.942 tỷ đồng. 
Đó là trên kênh tín dụng, còn trên kênh trái phiếu DN (TPDN), năm 2020, nhóm này phát hành 71.000 tỷ đồng TPDN. Năm 2021, nhóm BĐS phát hành đến 214.440 tỷ đồng TPDN (tương đương 9 tỷ USD), chiếm 36% tổng giá trị phát hành của toàn thị trường, gấp 3 lần năm 2020. Trong 3 tháng đầu năm 2022, nhóm BĐS tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36%. Kỳ hạn từ 1 năm đến 3 năm chiếm phần lớn giá trị phát hành trong nhóm này với 10.004 tỷ đồng.
DN BĐS khát vốn tín dụng nên phải tìm cách huy động vốn từ thị trường TP, và NH lại đồng hành cùng DN BĐS ở thị trường này. Số liệu cho thấy có đến 60% người mua là NH và công ty chứng khoán. Nhìn trên báo cáo kết quả phát hành của các DN cũng thấy danh sách trái chủ là NH khá phổ biến.
Như vậy dù ở kênh nào, DN BĐS cũng có sức hấp dẫn đối với các nhà băng. Dễ thấy, các DN BĐS cần tiền, ngược lại NH cần lợi nhuận cao để báo cáo với cổ đông, dùng lợi nhuận đó để tăng vốn điều lệ, đáp ứng các chuẩn an toàn vốn. So với các nhóm ngành khác, DN BĐS có “sức chịu đựng” đối với lãi suất tốt hơn. Dù nằm trong lĩnh vực rủi ro, tức lãi suất cao hơn lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhưng nhóm BĐS vẫn sẵn sàng vay tiền.
Trên kênh TP, lãi suất phát hành TPDN của nhóm BĐS năm 2021 dao động trong khoảng 8-13%/năm, chỉ vài DN có mức lãi suất phát hành khoảng 5-6%/năm. Trong khi đó cùng thời điểm, các NH phát hành TP với lãi suất chỉ 2,4-6%/năm. Đó chính là mấu chốt giúp cung cầu gặp nhau. 

Siết vẫn có cách lách?
Một loạt văn bản của NHNN đưa ra gần đây, cho thấy chủ trương sẽ siết chặt hơn tín dụng BĐS, nhất là BĐS có tính đầu tư, đầu cơ, kinh doanh. Nhiều NH cũng đã có hành động. Chẳng hạn, Sacombank yêu cầu giám đốc khu vực, chi nhánh và phòng giao dịch không cấp tín dụng với lĩnh vực BĐS, ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa nhà để ở.
Tại OCB, đến cuối năm 2021, tỷ trọng cho vay lĩnh vực BĐS (bao gồm BĐS kinh doanh và BĐS tiêu dùng) chiếm 32% dư nợ, trong đó 72% cho vay mua nhà ở, 9% cho vay các dự án. Lãnh đạo nhiều NH cho biết năm nay sẽ giảm tín dụng BĐS, đưa về mức dưới 8% đối với kinh doanh. Hiện nhiều nhà băng đang siết lại bằng cách tăng lãi vay, siết quy trình thẩm định cũng như mục đích sử dụng vốn. 
Nhưng liệu việc siết tín dụng BĐS sẽ được thực thi đúng mực như chủ trương của nhà điều hành? Đây là vấn đề đang được quan tâm. Trên mặt bằng chung, số liệu thống kê của NHNN cho thấy tăng trưởng cho vay lĩnh vực BĐS đã giảm từ mức trên 26% vào năm 2018 xuống còn khoảng 12% trong năm 2020-2021, và tín dụng BĐS chiếm khoảng 18-20% trong tổng dư nợ nền kinh tế. 
Số liệu là vậy, thế nhưng tại nhiều NH các khoản cấp tín dụng liên quan đến lĩnh vực này vẫn có xu hướng tăng mạnh, chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ. Những khoản đó nằm dưới dạng cho vay tiêu dùng, cho vay hộ kinh doanh. Như vậy, tổng dư nợ liên quan đến BĐS có thể lớn hơn rất nhiều so với công bố. 
NH nói sẽ siết tín dụng vào BĐS, DN BĐS sẽ gặp khó khăn nhưng phải chăng vẫn có cửa lách? Hiện quan điểm của NHNN là kiểm soát tín dụng NH để vốn phải phục vụ cho sản xuất, những lĩnh vực ưu tiên để khôi phục nền kinh tế. Tín dụng vào BĐS đã được kiểm soát rất chặt và sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn, nhưng vẫn ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở, hạn chế đáp ứng cho mục đích đầu cơ.
Như vậy, có thể thay vì bơm trực tiếp cho DN, các nhà băng sẽ thông qua kênh cá nhân bơm vốn ra thị trường. NH sẽ bắt tay với DN cấp tín dụng cho người dân vay mua dự án của DN đó. Hay một hình thức Bộ Xây dựng đang đề nghị theo dõi, kiểm soát chặt chẽ để tránh rủi ro kép khi nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng chảy vào đầu tư, kinh doanh BĐS theo dạng đầu cơ. Tức DN vay vốn với mục đích sản xuất nhưng lại đem dòng tiền đó đầu tư, kinh doanh BĐS như đã từng xảy ra.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh doanh, từng nhắc đến tình trạng vốn cho vay của NH chảy vào các công ty “sân sau” BĐS. Tại mùa đại hội vừa qua, các cổ đông NH cũng xới lên vấn đề các nhóm cổ đông lớn hay các thành viên đến từ các tập đoàn BĐS nắm giữ các vị trí chủ chốt tại hội đồng quản trị, ban điều hành tại NH.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính NH, cho rằng cần chú ý những rủi ro liên quan xung quanh mối liên hệ này. Vì có thể xảy ra trường hợp, vốn huy động của các NH thay vì được đẩy vào sản xuất kinh doanh, phục vụ nền kinh tế lại vào những lĩnh vực hoạt động riêng, những DN liên quan đến các ông chủ NH. Khi các NH đẩy tín dụng vào “sân sau”, họ thường ưu đãi và không xét duyệt theo đúng tiêu chí thông thường, bỏ qua nhiều tiêu chí quản lý rủi ro về thẩm định tài sản, dòng tiền… 
 Lo ngại vốn NH vẫn còn nhiều phương thức để đổ vào BĐS là có cơ sở. Bởi hiện nay, các DN BĐS thường hình thành hệ sinh thái gồm nhiều công ty con hoạt động đa ngành, đa lĩnh vực, hoặc công ty liên kết để lách các quy định vay vốn từ NH. 

Đỗ Linh

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Ngân hàng ngưng gia hạn và cơ cấu nợ

Ngân hàng ngưng gia hạn và cơ cấu nợ

(ĐTTCO) - Ngân hàng Nhà nước đã quyết định ngưng cho phép tổ chức tín dụng gia hạn và cơ cấu lại nợ cũng như không nới hạn mức (room) tín dụng.

Ngân hàng

Vàng - ngoại tệ