Nhà ở xã hội hay nhà thương mại giá thấp?

(ĐTTCO) - Ngày 3-11, trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội (ĐBQH) về nhà ở xã hội (NoXH), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị tỏ ra lúng túng trong việc đưa ra giải pháp cho 1,4  triệu căn hộ cho người thu nhập thấp đến năm 2030. 
Ảnh minh họa.
Ảnh minh họa.

Ông thừa nhận đây là nhiệm vụ cực kỳ nan giải, vì hiện chỉ có thể thu xếp được 35% vốn trong 1,13 triệu tỷ đồng cần phải có. Trong khi đó, đất đô thị ở Hà Nội và TPHCM dường như đã cạn, đất dành cho NoXH rất khó khăn, chương trình nhà ở thương mại (NoTM) dành 20% cho NoXH không khả thi, vì NoTM và NoXH không kết hợp được với nhau ở cùng địa điểm. Tới đây Bộ Xây dựng sẽ kiến nghị bỏ quy định này. 

Các nhà đầu tư (NĐT) không thực sự muốn làm NoXH vì không có lời, thủ tục phức tạp, kéo dài nhiều năm. Các NĐT đã từng hăng hái với NoXH như Lê Thành, Đất Xanh, Đất Lành, Hoàng Quân nay cũng thấy ngãng ra. Trong cuộc họp khẩn ngày 8-11 giữa các doanh nghiệp (DN) bất động sản với Phó Thủ tướng Lê Minh Khái, cho thấy DN kêu ca rất nhiều về những điểm nghẽn, trong đó có NoXH. Điểm nghẽn lớn nhất không phải là vốn, năng lực kỹ thuật mà là thủ tục pháp lý. Để khởi công được NoXH, NĐT phải mất vài ba năm, thậm chí 10 năm mà chưa đến đích. Vấn đề quan trọng nhất ĐBQH chất vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng và các NĐT đưa ra cho Phó Thủ tướng, là thủ tục cho NoTM dù phức tạp nhưng có lối ra cho NĐT, còn thủ tục cho NoXH rất khó khăn, có thể bế tắc, gây ngán ngại cho NĐT. 

Đó là quy trình để dự án NoXH được thông qua, NĐT phải chứng minh và được bảo lãnh trên 3 lĩnh vực. Thứ nhất, phải có đất sạch mà đất sạch để NĐT tự kiếm cho NoXH cực kỳ khó khăn, bởi đất cho NoXH phải phù hợp 100% với quy hoạch mới được cơ quan chức năng chấp thuận. Trong khi từ lâu nay trong quy hoạch 1/2.000 và 1/500 không có quy hoạch đất cho NoXH. Chính vì thế, ông Võ Quốc Thắng, Chủ tịch HĐQT Đồng Tâm Group, từng tuyên bố nếu Nhà nước giao quỹ đất sạch có thể xây được những căn nhà giá 10 triệu đồng/m2 và phi lợi nhuận. Còn đất dành cho NoXH đến được tay NĐT lại là câu chuyện dài nhiều tập.

Thứ hai, giả sử có đất rồi, NĐT làm sao tiếp cận vốn vay ưu đãi từ ngân hàng hay các quỹ tín dụng. Về nguyên tắc, NoXH bán giá thấp, thậm chí không có lời nên không ngân hàng nào hào hứng cho vay lãi suất thấp. Thứ 3, NĐT muốn xây NoXH cho người thu nhập thấp làm sao được miễn hay giảm tiền thuê đất, cũng như miễn giảm các loại thuế phí, để đảm bảo không lời cũng không lỗ. Các thủ tục và quy trình làm NoTM tuy khó khăn nhưng mức độ khả thi cao hơn, từ chuyện đấu giá đất, thuê đất, đóng các loại thuế phí, thông qua quy hoạch, bản vẽ kiến trúc và cả vay ngân hàng. 

Ở các nước phát triển và khu vực Đông Nam Á, khái niệm NoXH là loại nhà xây dựng không hướng đến mục đích kinh doanh, mà hướng đến mục tiêu xã hội. Đó là những loại nhà dành cho những người không có khả năng mua nhà. Loại nhà này có thể xây dựng trên đất của chính phủ chưa dùng đến, hay các nhà từ thiện cho mượn, chất lượng nhà vừa phải, có đủ các chức năng cơ bản. Những người này thường được chia làm 2 nhóm: Nhóm ở và sinh hoạt hoàn toàn miễn phí dưới sự bảo trợ của chính phủ, mạnh thường quân, các tổ chức NGO, tổ chức tôn giáo… Và nhóm trả tiền thuê rất thấp có tính tượng trưng, số tiền này do chính phủ hay chính quyền địa phương trả hộ thông qua các quỹ phúc lợi xã hội. 

Như vậy, nếu theo định nghĩa của các nước và từ thực tế, 1,4 triệu căn nhà Chính phủ hướng đến không phải là NoXH mà là NoTM giá thấp. Chẳng hạn, Hà Nội đang tiến hành xây dựng 5 khu NoXH tập trung, quy mô đất khoảng 280ha với 2,3 triệu m2 sàn. Còn tại TPHCM hồi tháng 8 Sở Xây dựng khởi công 2 dự án NoXH ở Tân Thuận Tây, quận 7 quy mô 0,7ha dành cho 712 căn hộ, và ở phường Phú Hữu, TP Thủ Đức (dự án DragonE-Home) có diện tích 1,9ha với 764 căn hộ. Những căn hộ này không cấp không hay cho thuê mà đều bán cho công nhân và công chức, viên chức với giá 1,5-2 tỷ đồng (khoảng chừng 15-17 triệu đồng/m2). Cần nói rõ, gọi là NoXH nhưng là nhà cao tầng, nên NĐT vẫn phải xây dựng theo quy chuẩn nhà cao tầng, đảm bảo phải có thang máy, công viên, nhà cộng đồng. Đặc biệt, vật liệu xây dựng không thể nói NoXH nên dùng loại chất lượng thấp, rẻ tiền, như thế sẽ rủi ro cao, không NĐT nào dám làm. 

Như thế làm sao kéo giá nhà xuống? Hãy học Singapore. Ở Singapore, NoXH chiếm tỷ lệ rất thấp dành cho người không có khả năng mưu sinh, còn lại tất cả là NoTM. Cứ mỗi 5 năm, Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB) lên kế hoạch cần bao nhiêu nhà và đặt hàng các chủ đầu tư xây dựng các loại nhà. Sau đó HDB mua lại toàn bộ số nhà đó, đảm bảo NĐT có lời. Với quỹ nhà đó, HDB sẽ tiến hành bán cho người sử dụng, có loại nhà cao cấp, biệt thự bán với giá 1-1,5 triệu SGD (17-25 tỷ đồng), có loại rẻ hơn 200.000-300.000SGD/căn (3,3-5 tỷ đồng), thu nhập trung bình của người dân Singapore 4.500SGD. Tức có nhà bán cao hơn giá mua của NĐT, nhưng có nhà bán thấp hơn giá thành cho dân và chính phủ chấp nhận phần phải bù lỗ để đảm bảo tất cả người dân có nhà ở. 

Số liệu cập nhật của Singapore tính đến hết năm 2021 có 72,2% người dân sống trong các căn hộ HDB, 22,1% sống ở các chung cư trung và cao cấp, 5% sống ở các căn nhà tư nhân, nhà phố. Thật ra ở TPHCM cách nay chừng 15 năm, Công ty Nam Long đã tiên phong trong việc xây dựng nhà vừa túi tiền với dòng E-Home (Economy, Efficiency, Ecology) với diện tích 45-60m2 có 2 phòng ngủ có giá 600-800 triệu đồng (giá năm 2008) được xã hội đón nhận tích cực. Nếu loại nhà này có sự hỗ trợ của Nhà nước, giá nhà chắc chắn còn kéo xuống thấp hơn nữa.

Từ thực tế liên quan đến NoXH hơn 10 năm qua, cho thấy đã đến lúc cần phải định danh lại thế nào là NoXH? Nhà cho người thu nhập thấp hiện nay phải chăng chính là NoTM giá thấp. Vậy vấn đề là nếu 1,4 triệu căn nhà Chính phủ hướng đến chính là NoTM thấp, mọi chuyện có vẻ sáng hơn và mức khả thi cao hơn. Định danh lại một cái tên, nghe chừng đơn giản chỉ là tên gọi, nhưng nó sẽ góp phần làm thay đổi quy trình sản xuất và bản chất một loại sản phẩm mà Nhà nước mong muốn cung ứng, còn người dân có thu nhập thấp chờ đợi.

Các tin, bài viết khác

ĐỌC NHIỀU NHẤT

Cần có cơ chế tháo “điểm nghẽn” hạ tầng cho TPHCM

Cần có cơ chế tháo “điểm nghẽn” hạ tầng cho TPHCM

(ĐTTCO) - TPHCM đang khẩn trương triển khai nhiều dự án giao thông trọng điểm như đường Vành đai 2, 3, 4; tuyến metro số 1, 2 và cao tốc TPHCM - Mộc Bài (tỉnh Tây Ninh), cao tốc TPHCM - Chơn Thành, cầu Cần Giờ... Tuy nhiên, hàng loạt vấn đề liên quan đến cơ chế pháp lý đầu tư, nguồn vốn chưa thật sự cụ thể nên rất khó triển khai như kỳ vọng.