Bất động sản Trung Quốc và Hàn Quốc: “Giải cứu” để ngăn chặn vỡ nợ

(ĐTTCO) - Thị trường bất động sản (BĐS) của Trung Quốc và Hàn Quốc đang đứng trước những khó khăn chưa từng có khi doanh số lao dốc, giá nhà sụt giảm. Các nhà chức trách ở Seoul và Bắc Kinh đang nỗ lực để giảm tác động rung chấn từ thị trường này lan sang nền kinh tế.

Bất động sản Trung Quốc và Hàn Quốc: “Giải cứu” để ngăn chặn vỡ nợ

Trung Quốc: Gói 16 điểm
Ngày 11-11, Trung Quốc tung ra loạt biện pháp kích thích kinh tế, bao gồm 16 điểm chính để ứng cứu thị trường BĐS đang ở giữa cơn nguy kịch. Các biện pháp bao gồm hỗ trợ tín dụng cho các nhà phát triển nhà ở đang nặng nợ; hỗ trợ tài chính để đảm bảo các dự án nhà ở dở dang có thể hoàn thành và bàn giao; hỗ trợ cho vay trả chậm đối với người mua nhà.
Trong đó, quan trọng nhất là cho phép các ngân hàng thương mại (NHTM) có khoảng thời gian không xác định, để giới hạn phần dư nợ cho vay BĐS của họ ở mức 40% tổng số khoản vay và dư nợ thế chấp ở mức 32,5%. Hạn chót để đạt được các mục tiêu là ngày 31-12. Nhận xét về điều này, hãng tư vấn Nomura viết: “Các công ty xây dựng (đặc biệt là tư nhân) thiếu tiền mặt, những người vay thế chấp và các bên liên quan giờ đây có thể thở phào nhẹ nhõm”. 
Các biện pháp mới giống như chiếc phao cứu sinh giúp các nhà phát triển BĐS có nhiều thời gian để ổn định. Nhưng cũng như các biện pháp kích thích trước đây, tác động của gói 16 điểm có thể không như kỳ vọng. Bởi điều quan trọng sẽ khiến nhu cầu đầu tư BĐS tiếp tục giảm, vì không còn sự bảo đảm của chính phủ (niềm tin lâu nay rằng chính phủ sẽ luôn can thiệp để ngăn chặn giá BĐS giảm).
Trước đây, sự bảo đảm ngầm này đã giúp các nhà đầu tư tự tin mạnh tay xuống tiền, dù cho đó chỉ là dự án mới có đất, chưa có xây dựng. Một nhà phân tích của hãng Reuters viết: “Mặc dù các biện pháp mới sẽ ngăn chặn làn sóng vỡ nợ sắp xảy ra, nhưng giải cứu thì không”.
BĐS hiện đóng góp khoảng 1/4 trong tổng GDP trị giá 17.000 tỷ USD của Trung Quốc. Do vậy tác động dây chuyền đối với lĩnh vực BĐS rất nghiêm trọng. Chẳng hạn vụ vỡ nợ của nhà phát triển BĐS lớn nhất nước Evergrande, đã dẫn đến làn sóng tẩy chay thế chấp và phản đối của người mua nhà. 
Theo kế hoạch, Bắc Kinh sẽ bơm khoảng 1.300 tỷ NDT (181 tỷ USD) cho thị trường BĐS. Các biện pháp mới nhấn mạnh “đảm bảo việc bàn giao các tòa nhà”, và yêu cầu các NH phát triển cung cấp “các khoản vay đặc biệt” cho mục đích này; cũng như yêu cầu các tổ chức tài chính đối xử bình đẳng với các doanh nghiệp BĐS nhà nước và tư nhân; yêu cầu NH tích cực hợp tác với các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong quản lý rủi ro. 
Các nhà phân tích của NH ANZ đã viết trong một ghi chú: “Kế hoạch này bao gồm các biện pháp ổn định tài chính, nhằm ngăn chặn các vụ vỡ nợ lớn để tạo điều kiện cho cú hạ cánh mềm”. Nhưng các nhà phân tích cảnh báo những thay đổi này cùng với việc nới lỏng hạn chế Zero Covid, sẽ không mang lại sự phục hồi ngay lập tức cho lĩnh vực vốn quá ốm yếu. Giá nhà mới ở Trung Quốc đã giảm liên tục trong hơn 1 năm, trong khi nhu cầu khó phục hồi do các biện pháp kiểm soát đại dịch nghiêm ngặt đã làm giảm niềm tin của người tiêu dùng. 
Trong tháng 10, doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển BĐS lớn nhất đã giảm 26,5% so với năm trước, trong khi doanh số bán hàng của họ giảm 43%. Trong quý III, GDP của Trung Quốc chỉ tăng 3,9% so với năm trước, đưa mức tăng trưởng chung trong 9 tháng ở mức 3%, thấp hơn nhiều so với mục tiêu 5,5% được đặt ra vào tháng 3.

Hàn Quốc: Cứu BĐS để cứu tín dụng
Giá nhà đất của Hàn Quốc cũng đang giảm với tốc độ mạnh nhất trong ít nhất 19 năm. Tháng 10 giá căn hộ của Hàn Quốc đã giảm 1,2% so với tháng 9, mức giảm hàng tháng lớn nhất kể từ tháng 11-2003. Tại thủ đô Seoul, giá căn hộ giảm 1,24%, nhanh nhất kể từ tháng 12-2008, kéo dài mức giảm sang tháng thứ 9 liên tiếp. Chỉ số quốc gia về giá giao dịch căn hộ đã giảm 7,13% trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 9, lớn nhất kể từ năm 2006. 
Diễn biến này chủ yếu do lạm phát cao khiến chính sách tiền tệ thắt chặt. NHTW Hàn Quốc (BOK) được cho là sẽ tăng lãi suất thêm 25 điểm cơ bản vào ngày 24-11 tới, sau khi đã tăng tổng cộng 250 điểm cơ bản kể từ tháng 8-2021. Lạm phát cao làm gia tăng chi phí sinh hoạt, xói mòn thu nhập hộ gia đình, làm đen tối triển vọng tiêu dùng ở nền kinh tế lớn thứ 4 châu Á, nơi chi tiêu tư nhân chiếm khoảng 50% GDP. Diễn biến này buộc Seoul phải tăng cường hỗ trợ cho lĩnh vực BĐS và tín dụng. 
Ngày 10-11 chính phủ yêu cầu các doanh nghiệp nhà nước đảm bảo tài trợ thêm 10.000 tỷ won (7,3 tỷ USD) cho các dự án “để hạn chế việc thu hẹp quá mức các dự án nhà ở”. Tháng trước, 10.000 tỷ won bảo lãnh tương tự cũng đã được công bố như một phần của gói viện trợ 50.000 tỷ won cho cả thị trường tín dụng đang bị khủng hoảng của quốc gia. Các quan chức cũng dỡ bỏ lệnh cấm cho vay đối với các căn hộ giá cao trị giá hơn 1,5 tỷ won vào tháng 12, sớm hơn kế hoạch.
Ngày 11-11, chính phủ tiếp tục tung gói hỗ trợ cho các thương phiếu đảm bảo bằng BĐS lên tổng cộng 2.800 tỷ won (2,1 tỷ USD). Gói hỗ trợ cho chứng khoán được đảm bảo bởi các công ty môi giới cũng sẽ được tăng lên 1.800 tỷ won từ 450 tỷ won và chương trình do NH Phát triển Hàn Quốc điều hành, sẽ phân bổ 1.000 tỷ won cho những chứng khoán được hỗ trợ bởi các công ty xây dựng. Đây là thông tin mới nhất trong một loạt biện pháp được giới chức Hàn Quốc triển khai trong 2 tuần qua để chống lại khủng hoảng tín dụng sau khi Legoland vỡ nợ. 
Tuy nhiên, bất chấp thông báo gần như hàng ngày về các bước mới (bao gồm gói hỗ trợ 50.000 tỷ won) lợi tức của thương phiếu vẫn tiếp tục tăng. Lợi suất thương phiếu kỳ hạn 3 tháng tăng 4 điểm cơ bản vào ngày 11-11 lên 5,13%. Thêm vào sự căng thẳng của thị trường tín dụng, một công ty bảo hiểm của Hàn Quốc đã thúc đẩy việc bán tháo trái phiếu trên khắp châu Á với quyết định không trả nợ trước hạn. 
Hiện tỷ lệ nợ hộ gia đình trên GDP của Hàn Quốc đã ở mức 102,2%. "Việc thắt chặt quá mức có thể dẫn đến những tác động không thể đảo ngược và đối với sự hạ cánh mềm của thị trường bất động sản, BOK sẽ phải phản ánh một cách thích hợp các điều kiện thị trường trong các quyết định chính sách tiền tệ của mình" - theo DB Financial.  

Văn Cường

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Nhân vật

Gianni Infantino Nhà cải cách World Cup

(ĐTTCO) - Chủ tịch Liên đoàn Bóng đá Thế giới (FIFA) Gianni Infantino vừa đắc cử thêm nhiệm kỳ 4 năm. Đây là vị trí ông đã nắm giữ kể từ năm 2016 và ít nhất đến năm 2026. Sau đó, ông có thể ứng cử thêm nhiệm kỳ nữa đến năm 2031.