Hệ số điều chỉnh giá đất tăng 1.0: Đảm bảo hài hòa lợi ích

(ĐTTCO) - Dự kiến tại kỳ họp thứ 8 HĐND TPHCM khóa X, UBND TPHCM sẽ có tờ trình về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 trên địa bàn thành phố. Theo đó, UBND TPHCM dự kiến quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 tăng 1.0 so với năm 2022.

Người dân tìm hiểu giá căn hộ tại một dự án ở TPHCM. Ảnh: CAO THĂNG

Người dân tìm hiểu giá căn hộ tại một dự án ở TPHCM. Ảnh: CAO THĂNG

Tăng sau 3 năm giữ nguyên

Theo ông Trần Văn Bảy, Phó Giám đốc Sở TN-MT TPHCM, lẽ ra, theo quy định hàng năm UBND cấp tỉnh phải xem xét ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn.

Tuy nhiên, trong các năm qua, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 tác động lớn đến đời sống người dân và hoạt động của các doanh nghiệp trên địa bàn nên TPHCM vẫn giữ nguyên hệ số từ năm 2020-2022. Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất 3 năm qua của TPHCM tương ứng từ 1,5-2,5 so với bảng giá đất, tùy theo nhóm và khu vực. Trong khi đó, giá đất trên thị trường lại liên tục biến động theo chiều hướng tăng trong suốt thời gian qua.

Đến nay, tuy vẫn còn khó khăn nhất định nhưng tình hình dịch bệnh cơ bản đã được kiểm soát, kinh tế đã hồi phục và tăng trưởng tích cực. Do đó, UBND TPHCM dự kiến tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong năm tới. 

Qua quá trình dự thảo, lấy ý kiến góp ý, phản biện của các cơ quan, tổ chức, UBND TPHCM sẽ trình hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 tăng 1.0 so với năm 2022 (tương ứng hệ số từ 2,5-3,5 so với bảng giá đất).

Theo thống kê, mức giá áp theo hệ số quy định năm 2022 khoảng từ 10,5%-35,7% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường. Nếu điều chỉnh hệ số giá đất năm 2023 tăng thêm 1.0 thì mức giá theo hệ số sẽ từ 18%-50% so với giá thị trường (tỷ lệ tùy theo khu vực, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất).

Tác động thế nào đến người dân?

Vấn đề người dân quan tâm nhất khi điều chỉnh hệ số giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến đời sống người dân như thế nào? Liệu người dân có phải nộp thuế cao hơn không…?

Ông Trần Văn Bảy khẳng định, việc điều chỉnh tăng hệ số giá đất không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích “trong hạn mức” mà chỉ ảnh hưởng đối với hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích đất vượt hạn mức theo quy định.

Đối với trường hợp thuê đất hoặc giao đất không thông qua hình thức đấu giá có giá (theo bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thì xác định bằng hình thức thẩm định giá theo giá thị trường chứ không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Chỉ trường hợp khu đất có giá dưới 30 tỷ đồng thì mới áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, với mức giá theo hệ số mới cũng chỉ bằng 18%-50% so với giá thị trường thì mức cao nhất cũng chỉ bằng một nửa so với giá thị trường.

Ngoài ra, việc dự kiến tăng hệ số giá đất năm 2023 lên 1.0 so với năm 2022 có ảnh hưởng gián tiếp nhưng không đáng kể đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản; cũng như không ảnh hưởng nhiều đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Ông Nguyễn Ngọc Thảo, Phó Giám đốc Sở Tài chính TPHCM, phân tích, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm thì 5 năm đầu thẩm định giá theo giá thị trường nhưng 5 năm sau theo hệ số khung giá nhà nước. Trong khi đó, giá nhà nước lại thấp hơn giá thị trường nên những năm sau doanh nghiệp thường trả thấp hơn lần đầu.

Ông Trần Văn Bảy cho biết thêm, thực tế, bảng giá đất của TPHCM khá thấp so với giá đất giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, việc xây dựng bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá thị trường chưa thể thực hiện được ngay do ảnh hưởng mức giá tối đa của khung giá đất và một số yếu tố khác. Do vậy, việc xây dựng và từng bước tăng hệ số điều chỉnh giá đất theo lộ trình thích hợp là cần thiết.

Ngoài ra, thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có định hướng bỏ khung giá đất. Các sở, ngành ở TPHCM cũng nghiên cứu, xây dựng hoàn thiện và tham mưu UBND TPHCM ban hành bảng giá đất hàng năm tiệm cận với giá trị trường. Do vậy, việc tăng hệ số giá đất năm 2023 mà không điều chỉnh tăng bảng giá đất để không tác động lên toàn xã hội, không ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.

Trong khi đó, việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất là phù hợp với quy định của pháp luật và cũng là một trong các giải pháp chống thất thu ngân sách, đảm bảo sự hài hòa lợi ích của nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất.

Nhiều ý kiến lo ngại, nếu HĐND TPHCM thông qua điều chỉnh hệ số giá đất tăng 1.0 kể từ 1-1-2023 (chỉ còn 20 ngày là đến thời điểm tăng) thì các tổ chức, cá nhân sẽ tập trung nộp hồ sơ để được tính theo giá cũ, thấp hơn. Khi đó, sẽ gây áp lực lên cơ quan nhà nước trong những ngày này. Lãnh đạo các Sở Tài chính, Sở TN-MT TPHCM cho biết, khi trình sẽ trình luôn phương án áp dụng sao có lợi nhất cho người dân, doanh nghiệp.

ĐỌC NHIỀU NHẤT