Tách giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập?

(ĐTTCO) - Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT), hiện có khoảng 1.900 dự án đầu tư chậm tiến độ, trong đó gần 1.100 dự án gặp vướng mắc do giải phóng mặt bằng (GPMB). 

Nỗi khổ GPMB ở các dự án vì tranh chấp đền bù và tái định cư.

Nỗi khổ GPMB ở các dự án vì tranh chấp đền bù và tái định cư.

Vì thế bộ này đang trình Chính phủ đề án tách GPMB thành dự án riêng ra khỏi dự án tổng thể, kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tiến độ toàn bộ dự án. 
Nỗi khổ GPMB
Theo thông lệ từ trước tới nay việc bồi thường, GPMB, tái định cư… là các dự án thành phần của một dự án lớn. Trong đó, GPMB nằm trong dự án đầu tư gặp rất nhiều khó khăn phát sinh ngay trong bản thân cấu trúc và quy trình trải qua 2 thời kỳ.
Giai đoạn đầu từ khoảng năm 1992, GPMB khá suôn sẻ vì đất đai còn nhiều, các dự án chưa rầm rộ, người dân chưa có nhiều thông tin, nên đền bù giải tỏa không mấy khó khăn.
Quan điểm đất đai tài nguyên là của toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên việc huy động đất canh tác hay đất ở vào các công trình công ích hay phục vụ xã hội (thực tế là dự án của chủ đầu tư tư nhân) được thực hiện suôn sẻ, chính quyền chỉ việc “áp giá” theo khung có sẵn là xong.
Từ năm 2000 trở đi, việc GPMB bắt đầu khó, nhất là lúc này mạng xã hội phổ biến, người dân nhận biết được giá trị của đất đai. Đặc biệt những tiêu cực trong đất đai ngày càng phổ biến làm niềm tin của dân với GPMB bị đổ vỡ.
Sự chênh lệch giá trị vô lý giữa đất nông nghiệp, đất thổ cư với đất dự án chỉ sau vài thông tin công bố chính thức hay vu vơ khiến công tác đền bù giải tỏa vô cùng khó.
Thời điểm này, Chính phủ chuyển việc GPMB từ chính quyền sang chủ đầu tư tự lo, tự đưa ra giá đền bù, phương thức tái định cư và tự đàm phán với dân để có đất sạch. Từ đây không biết bao nhiêu chuyện nảy sinh, dù là dự án công trình công cộng hay dự án nhà ở đều gặp khó khăn. Nhiều dự án ách tắc hàng chục năm vì người dân không đồng ý với cách định giá trị đất bị thu hồi, cũng như phương thức tái định cư không hợp lý…

Khai thông…
Vì thế, Bộ KT-ĐT hy vọng chính sách mới lần này sẽ thuận lợi hơn cho GPMB. Trong đó, Bộ KH-ĐT cho rằng trước đây dự án được thông qua xong xuôi mới tiến hành GPMB, như thế phải mất vài năm, thậm chí cả chục năm. Nay chỉ cần chủ trương đầu tư được chính quyền phê duyệt sẽ tiến hành ngay công tác GPMB, không phải đợi hoàn thiện tất cả khâu của dự án. 
Hơn nữa, khi dự án GPMB được bóc tách riêng ra sẽ phân định, làm rõ trách nhiệm của từng cấp liên quan trong GPMB, xác định đúng chủ thể liên quan trong việc áp dụng các chế tài xử lý; nâng cao tinh thần trách nhiệm, tính chủ động, linh hoạt của các ngành, các cấp. 
Ngoài ra, dự án đầu tư triển khai trên mặt bằng sạch, được dọn sẵn sẽ rất thuận lợi cho công tác xây dựng, thi công, đảm bảo tiến độ không bị đứt gãy do phải chờ mặt bằng. Như thế việc GPMB trước dự án chính được coi như phần tiền dự án.

Tách giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập? ảnh 1
Và những điểm nghẽn
Tuy vậy, Bộ KH-ĐT mới nhìn thấy cái lợi của tận dụng thời gian, chưa chỉ ra được cơ sở khoa học để thực hiện ý tưởng này một cách thấu đáo. Đó là ngay sau khi có chủ trương mà tiến hành công tác GPMB, rất có thể rơi vào tình huống khó xử nếu dự án không triển khai được.
Bởi dự án phụ thuộc vào việc có huy động được vốn hay không, nhất là các dự án trọng điểm, chưa kể trong khi tiến hành có những điều bất thường xảy ra, như thay đổi thiết kế, thay đổi hướng tuyến do nhiều lý do khác nhau (vướng công trình an ninh quốc phòng, nền đất quá yếu...), địa điểm, số lượng hộ dân bị tác động sẽ thay đổi ngay.
Các dự án lớn như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai 4 ở TPHCM, phát triển vùng Nam TPHCM… rất khó nói đã hoàn thiện mà không còn điều chỉnh nữa. 
Điểm quan trọng khác nữa, là đề án của Bộ KH-ĐT chưa đề xuất ai là người chịu trách nhiệm chính của dự án GPMB độc lập. Xưa nay việc GPMB hoặc là trách nhiệm của chính quyền địa phương, hoặc của chủ đầu tư. Với địa phương có ban GPMB, còn ở dự án chủ đầu tư cử ra một ban đảm nhiệm công tác này.
Cả 2 ban của 2 đơn vị này đều tồn tại theo vòng đời của dự án. Cái khó của các ban này là khó tìm được tiếng nói chung với người dân, bởi ban GPMB của chủ đầu tư luôn muốn mang lại lợi cho chủ đầu tư bằng cách ép giá đền bù thấp, kéo dài thời gian đền bù để chiếm dụng vốn, sử dụng các tiểu xảo nhằm có lợi cho mình.
Còn ban GPMB của chính quyền lại phụ thuộc vào bảng giá đất và các quy định “phi thị trường” của Nhà nước.
Cần một tổ chức trung gian
Do vậy Bộ KH-ĐT cần tìm ra chủ thể khác đóng tốt hơn vai trò GPMB. Đó phải là tổ chức trung gian, không thuộc chủ đầu tư, không thuộc chính quyền và cũng không thuộc cộng đồng bị giải tỏa.
Ở các nước những tổ chức như thế thường thuộc về tổ chức phi chính phủ (NGO), hoặc tổ chức GPMB chuyên nghiệp. Tổ chức này đóng vai trò là người trung gian, trung lập đứng giữa các nhóm tham gia dự án, đứng bên ngoài lợi ích các bên để thương thuyết, đàm phán sao cho hài hòa lợi ích cho các bên.
Có nhiều điều ban GPMB của chủ đầu tư đưa ra rất hợp lý nhưng người dân không tin, nếu điều đó được tổ chức GPMB trung lập đề xuất người dân lại tin. Tổ chức này thảo luận công khai với các bên, đưa ra các phương án, phân tích thấu đáo thiệt hơn cho các bên, thuyết phục mọi người chấp nhận. 
Chẳng hạn, chủ đầu tư muốn đền bù 50 triệu đồng/m2, người dân muốn 70 triệu đồng/m2, nhà trung gian phân tích cho thấy chủ đầu tư chấp nhận sẽ thiệt mất khoản tiền lớn, nhưng nếu dân không chấp nhận dự án kéo dài 5-7 năm thiệt hại lớn hơn.
Còn nếu người dân cứ nhùng nhằng sẽ không có lợi, nếu nhận tiền sớm sẽ đưa vào sản xuất kinh doanh. Như thế mỗi bên nhường một chút, mọi chuyện sẽ tốt hơn. 
Tổ chức GPMB trung gian là hình thức phổ biến ở các nước phát triển và ngay cả ở các nước Đông Nam Á. Ở TPHCM đã có một số cá nhân, tổ chức muốn thành lập tổ chức này nhưng không được chấp thuận. Đã đến lúc cần ủng hộ việc ra đời các tổ chức GPMB trung gian, còn những gì chưa thông thì điều chỉnh dần.
Trước mắt, việc thực hiện GPMB theo đề án của Bộ KH-ĐT cần thực hiện thí điểm ở một số dự án đầu tư công nhóm B, C, sau đó rút kinh nghiệm thực hiện ở tất cả dự án khác cả công lẫn tư với vốn huy động từ các nguồn khác nhau. 

PGS. Nguyễn Minh Hòa

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Ảnh minh họa.

Mua bán nhà đất có còn “2 giá”?

(ĐTTCO) - Hiện nay nhiều hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất bị cơ quan thuế trả hồ sơ vì giá khai chuyển nhượng chưa hợp lý, từ đó dẫn đến hàng loạt hồ sơ nhà đất của người dân bị chậm trễ theo.

Dự án - đầu tư

DKRA Vietnam làm tổng đại lý tiếp thị, phân phối khối căn hộ du lịch biển Ngô Mây

(ĐTTCO)-Sáng 09/5/2022, tại trung tâm hội nghị Gem Center (Q.1, TP.HCM), đơn vị phát triển dự án Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt, Công ty CP Kinh doanh và Dịch vụ BĐS Phát Đạt - thành viên của Phát Đạt Group đã chính thức ký kết với các đơn vị đồng hành, hợp tác phát triển khối căn hộ du lịch thuộc Tổ hợp Thương mại Dịch vụ Khách sạn & Căn hộ du lịch biển Ngô Mây (Quy Nhơn, Bình Định). 

Quy hoạch - Đô thị

Không gian sống