Kiểm soát phân lô bán nền ra sao?

(ĐTTCO)-Tình trạng phân lô bán nền không chỉ diễn ra tại Bảo Lộc, Bảo Lâm, mà ở nhiều tỉnh thành. Các cơ quan chức năng nói gì về việc cấm cứ cấm, làm cứ làm?

Nhiều đồi chè, cà phê ở Lộc Quảng (Bảo Lâm, Lâm Đồng) đã bị san ủi để phân lô. Đây là khu vực “dự án” Sun Valley do Công ty Khải Hưng đang chào bán và tổ chức các hoạt động bất động sản - Ảnh: GIA THỊNH

Nhiều đồi chè, cà phê ở Lộc Quảng (Bảo Lâm, Lâm Đồng) đã bị san ủi để phân lô. Đây là khu vực “dự án” Sun Valley do Công ty Khải Hưng đang chào bán và tổ chức các hoạt động bất động sản - Ảnh: GIA THỊNH

Nóng nhất là ở Lâm Đồng. Bất chấp công an đang điều tra, UBND tỉnh Lâm Đồng liên tục chỉ đạo chấn chỉnh, những dự án bất động sản lậu khủng ở vùng chè TP Bảo Lộc, huyện Bảo Lâm vẫn cấp tập thi công.

"Đại công trường" bất động sản lậu

Có mặt tại Bảo Lộc và Bảo Lâm, chúng tôi ghi nhận những dự án bất động sản trái phép đang rầm rộ thi công là những đại dự án có diện tích hơn 10ha, thậm chí 41ha (gấp 1,4 lần khu trung tâm Hòa Bình - Đà Lạt). Có dự án nằm ngay trong trung tâm TP Bảo Lộc.

Đáng chú ý, trong khi Công an tỉnh Lâm Đồng đang vào cuộc điều tra việc hiến đất mở đường, phân lô tách thửa, thực hiện các dự án bất động sản lậu thì tại vùng chè Bảo Lộc, Bảo Lâm hoạt động thi công các dự án trái phép vẫn rầm rộ như không có chuyện gì xảy ra.

Ở dự án Sun Valley (đường Tản Đà, xã Lộc Quảng, huyện Bảo Lâm) do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản Khải Hưng chào bán, nguyên một vùng đồi 41ha đất đồi chè, cà phê đã được chuyển sang đất ở nông thôn gần đây đang bị san gạt để phân lô.

Hiện tại khu đất như một đại công trường và các sai phạm có thể thấy ngay: san gạt không phép, làm đường không phép, xây dựng nhiều hạng mục thuộc hạ tầng dân cư không phép, hiến đất cho Nhà nước nhưng sau đó tự ý tác động... Với diện tích tác động cực lớn, thay đổi toàn bộ cảnh quan nhưng chưa có báo cáo tác động môi trường.

Tại đường Phan Đình Phùng (phường Lộc Tiến) ngay dưới đường dây điện cao thế là một dự án khác với hơn 10ha, trong đó có cả đất nông nghiệp. Tại hiện trường, máy đào, xe ben, xe ủi, vật liệu xây dựng được tập kết. Từng quả đồi bị san bằng một cách nhanh chóng dù hoạt động này chưa được cấp phép.

Khi chúng tôi cung cấp thông tin về những sai phạm diễn ra ngay trong trung tâm TP, ngày 25-11, UBND TP Bảo Lộc đã tạm đình chỉ hoạt động san gạt ở đây. Tuy nhiên, những con đường ngang dọc không phép đã xuất hiện. Đi sâu vào phường 2 và phường Lộc Tiến, chúng tôi càng choáng ngợp với những dãy dài dự án không tên lẫn có tên.

Các dự án lậu ở Bảo Lộc, Bảo Lâm có đặc điểm chung là không có giấy chứng nhận đầu tư dự án bất động sản, không được cấp phép thi công đường, san gạt đất, không phép đấu nối với đường giao thông hiện hữu...

Nhưng dù chưa được phép hình thành đơn vị ở nhưng điện đã kéo vào tận nơi với trạm hạ thế quy mô. Đường lớn do Nhà nước làm vẫn chưa hoàn thiện nhưng đường nhựa trong các "dự án" đã hoàn thành, dọc đường là những cọc cắm phân lô.

Cơ quan chức năng từ chối cung cấp các thống kê về số lượng, diện tích các dự án lậu. Tuy nhiên, tại TP Bảo Lộc, chúng tôi ghi nhận có khoảng 100 dự án đã và đang thi công các hạng mục và chào bán rầm rộ.

Ở Bảo Lâm, số dự án ít hơn nhưng diện tích từng dự án lại lớn hơn. Tại đây, có nhiều dự án đã áp sát rừng.

Ghi nhận tại một số vùng ven của Hà Nội, các khu đất ở nông thôn, đất ở kết hợp đất trồng cây lâu năm cũng đang được mua gom có diện tích từ 5.000 - 10.000m2, sau đó làm đường vào để phân lô bán nền.

Tại địa bàn các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây, Ba Vì có hàng trăm khu đất được phân lô bán nền tự phát, nhân viên môi giới rao bán công khai trên Zalo, Facebook, và các trang tin điện tử do các cá nhân, công ty môi giới trên địa bàn lập ra.

Kiểm soát phân lô bán nền ra sao? - Ảnh 2.

Đường sá, hạ tầng được xây dựng rầm rộ dù chưa được phép hình thành điểm dân cư - Ảnh: GIA THỊNH

Thay đổi quy định

Tháng 10-2021, Thanh tra tỉnh Lâm Đồng có kết luận thanh tra chỉ rõ về công tác quản lý đối với một số điểm mà người dân tự đầu tư hạ tầng, hiến đất nhằm mục đích phân lô, tách thửa có nhiều vi phạm; hình thành các điểm dân cư mới không đúng quy hoạch tại TP Bảo Lộc.

Thanh tra cũng nhìn nhận các "dự án" có dấu hiệu lừa đảo khi quảng cáo như một dự án bất động sản thực thụ đã được cấp phép, cạnh đó là những hứa hẹn về hạ tầng, tiện ích chưa được cơ quan chức năng cho phép. Và trong khi tình trạng phân lô xẻ nền tại Bảo Lộc lắng xuống thì tại huyện Bảo Lâm, tình trạng tương tự đã diễn ra với quy mô lớn hơn, hậu quả nghiêm trọng hơn.

Theo UBND tỉnh Lâm Đồng, để hạn chế tình trạng phân lô xẻ nền sai quy định, cơ quan này đã ban hành quy định mới: chỉ được tách thửa khi có thiết kế, quy hoạch được cơ quan chức năng phê duyệt. Quy định đưa ra điều chỉnh mạnh đối với đất thửa lớn, chưa có đường giao thông hiện hữu.

Với thửa đất hoặc khu đất đề nghị tách thửa, hợp thửa mà có diện tích từ 5.000m2 trở lên sau khi đã trừ diện tích làm đường giao thông thì phải dành ít nhất 5% diện tích của thửa đất hoặc khu đất để làm hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng. Trường hợp diện tích thửa đất hoặc khu đất lớn hơn hoặc bằng 5ha thì lập quy hoạch chi tiết xây dựng trình phê duyệt theo quy định để triển khai thực hiện.

UBND tỉnh Lâm Đồng cũng quy định rõ diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp. Theo đó, diện tích tối thiểu tách thửa là 500m2 tại khu vực đô thị; 1.000m2 tại khu vực nông thôn...

Kiểm soát phân lô bán nền ra sao? - Ảnh 3.

Khu vực phường 2, phường Lộc Tiến (TP Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng) đồi chè cà phê bị đào lên để làm “dự án” bất động sản dù không được cấp phép thực hiện - Ảnh: GIA THỊNH

Rủi ro cho người mua

Trả lời về việc phân lô bán nền đang "nóng" ở nhiều nơi, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định việc quản lý đất đai tại các dự án phải tuân theo Luật đất đai. Với các dự án nhà ở, điều 118 của Luật đất đai quy định rõ: các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân... phải thông qua đấu giá, đấu thầu.

Hiện có tình trạng doanh nghiệp bất động sản thu gom đất các dự án, nhà máy, đất nông nghiệp để chờ hợp thức hóa thành đất ở. Nhưng về nguyên tắc, nếu phát triển dự án nhà ở trên đất không phải đất ở hợp pháp thì phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Khi quy hoạch, điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở cũng phải đấu giá, đấu thầu. Ai làm không đúng quy định này là sai luật.

Trao đổi thêm về thực trạng ở Lâm Đồng, ông Đào Trung Chính - phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - môi trường) - cho hay việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì được phép. Tuy nhiên, việc chuyển đổi phải theo kế hoạch, phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của địa phương, chứ không phải để phân lô bán cho người ở mãi đâu đâu đến mua, như vậy không phù hợp nhu cầu sử dụng đất địa phương.

Còn có được hình thành khu dân cư, khu đô thị trên đất trồng chè hay không còn phải tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị. Đưa một lượng người dân đến đó sinh sống có làm quá tải về hạ tầng điện, nước, đường giao thông, trường học, trạm y tế không? Muốn xây dựng khu dân cư mới thì phải đáp ứng các yếu tố này. Nếu không, ông Chính cảnh báo, các dự án dù có xây nhà bán cho người dân rồi vẫn bị yêu cầu phá dỡ.

Kiểm soát phân lô bán nền ra sao? - Ảnh 4.

Tình trạng phân lô, bán nền tại các xã dọc quốc lộ 21A ở Hà Nội hiện rất phổ biến - Ảnh: BẢO NGỌC

Cơ quan chức năng ngó lơ?

Sau nhiều lầnphản ánh về các "dự án" lậu tại TP Bảo Lộc, huyện Bảo Lâm, đến nay cơ quan quản lý địa phương và Sở Tài nguyên - môi trường tỉnh Lâm Đồng vẫn chưa trả lời về trách nhiệm quản lý của mình.

Đáng nói, các sai phạm này đang diễn ra khi ông Trần Văn Hiệp - chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng - đã chỉ đạo làm rõ các sai phạm. Nhưng khi ông chỉ đạo thanh tra, công an vào cuộc (tháng 1-2021) các dự án nêu trên mới chỉ san gạt mặt bằng. Nay nhiều "dự án" đã thành hình, quảng cáo mua bán rầm rộ...

"Lãnh đạo càng chỉ đạo, chủ đầu tư càng làm sai, làm nhanh. Chúng tôi ở đây không thấy công trình nghỉ ngày nào. Một cái chuồng gà làm không sai nhưng vẫn bị lực lượng chức năng bắt tận tay day tận mặt, còn nguyên một vùng đồi núi bị phá tan tành thì..." - một lãnh đạo UBND TP Bảo Lộc về hưu cảm thán với chúng tôi. Những vị trí chúng tôi mô tả trên, cách không xa, thậm chí rất gần với Thành ủy, UBND TP Bảo Lộc.

Luật gia Nguyễn Hải Long: Cần quy định chi tiết

Nếu không có quy định chi tiết thì vừa ảnh hưởng quyền lợi chính đáng tách thửa, xây dựng của người dân, vừa không kiểm soát nổi việc chủ đầu tư phân lô tùy tiện.

Luật đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có tỉnh thì phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, điều kiện cụ thể tại địa phương... để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Có tỉnh lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương...

Thực hiện quy định về quy hoạch cũng còn bất cập khi vừa yêu cầu quy hoạch phải được "phủ" từ trung ương xuống địa phương nhưng vừa cho phép địa phương thực hiện quy hoạch song song với quy hoạch cấp trên. Hai quy hoạch này có cự ly thời gian phê duyệt hoặc mâu thuẫn cũng gây ra khó khăn.

Vì vậy, để quản lý được tách thửa, Luật đất đai sửa đổi cần thống nhất với Luật quy hoạch về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng... Đồng thời cần quy định cụ thể, chặt chẽ về việc có trao quyền cho địa phương được phép quy định cụ thể về tách thửa căn cứ điều kiện thực tế về quy hoạch của địa phương hay không.

- Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Sẽ sửa Luật kinh doanh bất động sản

Để chấn chỉnh tình trạng phân lô, bán nền tự phát và bảo vệ quyền lợi của các bên trong các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, ông Sinh cho hay Bộ Xây dựng đang đề nghị sửa đổi các quy định của Luật kinh doanh bất động sản theo hướng một số giao dịch phải qua sàn. Giao dịch bất động sản phải qua sàn chứ mua bán tài sản giá trị lớn mà cứ giao dịch tự do, tự phát thì "chết" vì thiếu vai trò quản lý của Nhà nước. Không giao dịch qua sàn sẽ không bảo đảm tính minh bạch, không bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, mua đất.

Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã nhận được rất nhiều khiếu nại liên quan tới hoạt động giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai nhưng khi hỏi ra thì người dân mua bán, giao dịch nhưng không có sổ đỏ nên rất khó giải quyết.

- Ông Đào Trung Chính (phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai): Đang điều tra mà doanh nghiệp vẫn vi phạm thì loạn

Mới đây, Bộ Tài nguyên và môi trường đã phê duyệt kế hoạch thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng trong năm 2022. Việc có cả trăm dự án trên đất từng trồng chè nếu sai phạm thì không đơn lẻ của một số cá nhân. Các doanh nghiệp thực hiện được việc san gạt đất nông nghiệp để xây dựng dự án nhà ở, khu dân cư, cần phải kiểm tra để làm rõ đúng sai ở đâu. Một vụ việc lớn, sờ sờ ra thế, chính quyền TP Bảo Lộc phải vào cuộc kiểm tra ngay.

Nếu các sai phạm về đất đai tại TP Bảo Lộc đã được xác định, được chuyển sang Công an tỉnh Lâm Đồng điều tra làm rõ mà các doanh nghiệp vẫn tiếp tục san lấp làm dự án thì cơ quan công an cần vào bắt ngay. Cơ quan điều tra đã vào cuộc nhưng để các doanh nghiệp tiếp tục sai phạm thì loạn. Chính quyền tỉnh Lâm Đồng cần sớm vào cuộc để xử lý sai phạm.

- Ông Nguyễn Văn Đính (chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam): Không nên mua nhà đất tại dự án chưa đủ pháp lý

Việc gom đất ở nhỏ lẻ có sổ đỏ của nhiều người dân, sau đó làm hạ tầng rồi phân lô, bán nền hiện nay pháp luật không cấm, thời gian qua khi thị trường quá khan hiếm nguồn cung thì nhiều nhà đầu tư đã đổ xô đi mua đất nền theo dạng này. Còn tình trạng tại Bảo Lâm, Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng có nhiều dự án chỉ có quy hoạch được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư, chưa được cấp phép dự án đầu tư, chưa cấp phép xây dựng..., nhưng vẫn san gạt đất đồi chè để xây dựng nhà ở, chào bán sản phẩm là sai luật.

Khi dự án chưa hoàn thiện các thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở mà các doanh nghiệp phát triển dự án đã huy động vốn trước là sai luật. Việc mua bán nhà ở, đất ở hình thành trong tương lai khi chưa đầy đủ hạ tầng, chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý dự án là vi phạm. Người mua bất động sản hình thành trong tương lai phải xem tính pháp lý dự án, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được giao dịch khi cơ quan quản lý các địa phương là sở xây dựng địa phương ra văn bản chứng nhận đủ điều kiện bán hàng.

Theo Tuổi Trẻ

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

600 tỷ đồng bỏ cọc của Tân Hoàng Minh sung vào NSNN

600 tỷ đồng bỏ cọc của Tân Hoàng Minh sung vào NSNN

(ĐTTCO) - Cuối cùng, Tân Hoàng Minh đã chính thức đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản lô đất mà mình đã thắng với mức giá khủng. Ai đã dự đoán tình huống này khi nhìn về quá khứ đơn vị này đã từng “xin hủy” kết quả đấu giá, chắc không mấy ngạc nhiên. 

Dự án - đầu tư

T&T Group khởi công xây dựng TTTM và khách sạn cao TP Sa Đéc

(ĐTTCO)-Ngày 17/1, UBND tỉnh Đồng Tháp và Tập đoàn T&T Group của doanh nhân Đỗ Quang Hiển đã chính thức khởi công dự án Khu trung tâm dịch vụ, thương mại và nhà ở T&T Sa Đéc tại phường 1, thành phố Sa Đéc, tỉnh Đồng Tháp với điểm nhấn là khách sạn 25 tầng, sẽ là toà nhà cao nhất thành phố Sa Đéc. 

Quy hoạch - Đô thị

Không gian sống