(ĐTTCO) - Thời gian qua, cùng với sự phát triển của thị trường BĐS, phân khúc căn hộ-văn phòng (office-tel) phát triển khá nhộn nhịp. Tuy nhiên, tính pháp lý và cách hiểu về phân khúc BĐS này hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, cần được khơi thông để phát triển một cách chính danh.
Chưa có quy chuẩn trong luật
Đề nghị sửa một số điều trong luật để căn hộ office-tel cũng có được quyền sở hữu như căn hộ chung cư. Trong khi chờ đợi, kiến nghị Bộ Xây dựng có thông tư hướng dẫn, quy định các chỉ số cụ thể đối với dự án có mô hình căn hộ này để khách hàng yên tâm, quyền lợi của họ được đảm bảo và chủ đầu tư biết để xây dựng quy chuẩn hơn thay vì phải tự tính toán, tự khảo sát như hiện nay. Ông Lê Đình Trung, Phó Tổng giám đốc CTCP Căn Nhà Mơ Ước |
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng office-tel và condo-tel đáp ứng nhu cầu của cuộc sống; song thực tiễn bao giờ cũng đi trước chính sách. Cách đây hơn 2 năm, trong quá trình soạn thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã tổ chức nhiều hội thảo lấy ý kiến chuyên gia và doanh nghiệp, nhưng thời điểm đó chưa xuất hiện loại hình này.
Nay các loại hình này đã có trong thực tiễn, nhưng luật pháp chưa có quy định về quy chuẩn, thiết kế, mua bán giao dịch, sử dụng. Do đó pháp luật phải chạy theo thị trường, bắt kịp xu thế theo hướng công nhận các sản phẩm trên, nếu không giải quyết nhanh, dứt khoát sẽ xảy ra tranh chấp.
Trường hợp office-tel được xây dựng trên đất được quy hoạch là nhà ở, việc thêm chức năng văn phòng vướng phải quy định trong Luật Nhà ở (cấm sử dụng chung cư để kinh doanh); còn nếu xây ở đất được quy hoạch làm văn phòng, thì không được xây nhà ở, không được ở lại (hiện có quy định không cho phép nhân viên làm việc buổi tối, ngủ lại qua đêm đề phòng cháy nổ).
Trường hợp loại hình này được xây dựng trên đất hỗn hợp, điển hình như Lotte (Hà Nội) có căn hộ, khách sạn, văn phòng, thương mại, lại phát sinh mâu thuẫn khi phần trên làm chung cư được cấp quyền sử dụng đất vĩnh viễn, ở dưới làm văn phòng thương mại và office-tel được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn 50 năm.
Vì vậy, luật sư Trần Đức Phương đề xuất trong các khối nhà đa năng hỗn hợp, nếu tỷ lệ sử dụng diện tích nào lớn hơn cấp quyền sử dụng đất theo diện tích đó. Giả sử nhà cao 20 tầng, có 15 tầng trên nhà ở thì 5 tầng dưới vẫn được cấp quyền sử dụng đất lâu dài, vĩnh viễn. Cần phân biệt quyền sử dụng đất 50 năm với quyền sở hữu công trình xây dựng. Công trình có thời hạn sử dụng nếu hết thời hạn, kiểm tra vẫn còn tốt nên được cho phép sử dụng tiếp.
Ngoài ra, cần có cầu thang máy hay lối đi riêng để vào căn hộ và office-tel, để không lẫn lộn dân cư với khách hàng giao dịch. Phải công nhận đó là loại hàng hóa kèm theo quy chuẩn xây dựng, hình thức mua bán, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao thông nội bộ tách biệt với lối đi vào chung cư.
 |
Do khi soạn thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS |
Cần tính chính danh
Ông Lê Đình Trung, Phó Tổng giám đốc CTCP Căn Nhà Mơ Ước, cho rằng ở góc độ một doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh BĐS, công ty đã đưa mô hình office-tel vào dự án của mình tại dự án căn hộ D-Vela (quận 7). Dự án gồm 168 căn hộ, 9 căn shop-house và 82 căn office-tel với tổng mức đầu tư gần 400 tỷ đồng.
Theo ông Trung, trước khi đưa ra mô hình office-tel, CTCP Căn Nhà Mơ Ước đã làm khảo sát cụ thể ở dự án của các doanh nghiệp đi trước, lấy ý kiến của các chuyên gia, tham quan rất nhiều tòa nhà văn phòng, các dự án có căn hộ office-tel đang đưa vào sử dụng…
Cũng theo ông Trung, về phía người mua office-tel, lý do họ đầu tư vào căn hộ này là vấn đề về giá và tiện ích. Ví dụ, khi khách hàng hỏi về chỗ đỗ xe, không gian công cộng, thậm chí có quán cafe, cửa hàng ăn… Nghĩa là phải giải quyết được những nhu cầu thiết yếu của khách hàng: vừa là nơi làm việc, vừa phải có đầy đủ dịch vụ tiện ích bên trong dự án.
Khi có những tiện ích này, khách hàng mới quan tâm, tìm hiểu và đặt mua. Dù mở bán chưa lâu nhưng đa số khách hàng mua office-tel là để đầu tư cho thuê. Ngoài việc có mức thuê cao hơn căn hộ chung cư, yếu tố quyết định đối với khách hàng đầu tư căn hộ này là cho thuê rất dễ. Chính vì thế, ở nhiều dự án có office-tel luôn cháy hàng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết thời điểm năm 2008, Bixteco xây một dự án ở quận Bình Thạnh có sản phẩm office-tel. Nhưng lúc đó chưa có tên gọi nào cho loại hình này, TPHCM sau đó đề xuất với Bộ Xây dựng về dự án này và được phê duyệt, đó là công trình office-tel đầu tiên của TP và cả nước. Đầu năm 2017, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định 01, có sửa đổi Nghị định 43, 44 và 47. Trong đó, sửa đổi 1 điều quan trọng, đó là đối với chung cư hỗn hợp, khối đế thương mại, dịch vụ, thì chế độ sử dụng đất là lâu dài.
“Chúng tôi nghĩ rằng, khi cho phép toàn bộ đất trong chung cư hỗn hợp được sử dụng ổn định lâu dài, đương nhiên chế độ sở hữu đối với căn hộ văn phòng cũng là vô thời hạn” - ông Châu nói.
Vừa qua, Chính phủ có yêu cầu các chủ cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ trong chung cư phải di dời, trong Luật Nhà ở cấm sử dụng chung cư để ở vào mục đích khác, nhưng không quy định chế tài. Trong khi đó nhiều hoạt động kinh doanh tại các căn hộ chung cư không gây ảnh hưởng đến công năng, đời sống của cư dân tòa nhà.
Với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, các start-up, chi phí thuê một bàn khởi nghiệp 2,5 triệu đồng/tháng, hoặc thuê một văn phòng 7-8 triệu/tháng là ngoài sức chi trả. Do đó, đối với doanh nghiệp chỉ hoạt động văn phòng thuần túy, có số lượng hoạt động không quá 3 người nên cho phép sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng. Để giải quyết được những vướng mắc trong quản lý, sử dụng office-tel và để cho loại hình này một “danh phận” rõ ràng, vấn đề quan trọng nhất là việc áp dụng pháp luật.
