Lợi nhuận hấp dẫn, cảnh báo rủi ro

(ĐTTCO) - Lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam không ngừng tăng lên trong những năm qua. Sự gia tăng này kéo theo cầu bất động sản (BĐS) du lịch nghỉ dưỡng và tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Trong xu hướng đầu tư mới này, loại hình căn hộ khách sạn (condotel) ra đời. Song các chuyên gia dự báo thời gian tới cùng với sự bùng nổ của BĐS nghỉ dưỡng, phân khúc condotel sẽ là một điểm nóng hấp dẫn đầu tư nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro.

Cơ hội đầu tư 

Số liệu của Tổng cục Du lịch Việt Nam cho thấy cả nước hiện có 21.000 cơ sở lưu trú du lịch nhưng phần lớn quy mô nhỏ, khoảng 20 phòng/cơ sở. Khách quốc tế đến Việt Nam chủ yếu chọn khách sạn 3-5 sao, trong khi lượng khách sạn từ 3 sao trở lên chỉ chiếm khoảng 13% tổng số cơ sở lưu trú. Cả nước hiện có 106 khách sạn 5 sao với 30.424 phòng, 231 khách sạn 4 sao với 30.024 phòng, 447 khách sạn 3 sao với 31.044 phòng và 10 khu căn hộ cao cấp với 1.558 căn hộ.

Với nền tảng hạ tầng du lịch nghỉ dưỡng như vậy, việc đón 10 triệu khách quốc tế trong năm qua được coi là thành công lớn. Tuy vậy, nếu không có sự đột phá trong phát triển hạ tầng du lịch nghỉ dưỡng thời gian tới sẽ dẫn đến sự quá tải, khó có thể thu hút thêm lượng khách quốc tế đến Việt Nam.

 Trong chiến lược phát triển du lịch Việt Nam xác định đẩy mạnh xã hội hóa, huy động mọi nguồn lực cả trong và ngoài nước, phấn đấu đến năm 2020 du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Trong khi đó, công suất khai thác phòng của các khách sạn 4-5 sao hiện nay đạt 60%, khách lưu trú tại các cơ sở này chủ yếu là người nước ngoài, có khả năng chi trả cao.

Đây là một trong những lý do đảm bảo sinh lợi cho chủ đầu tư quyết định đầu tư hàng loạt dự án condotel và bán căn hộ ra thị trường trong thời gian qua. Thực tế này cho thấy cơ hội cho đầu tư, kinh doanh condotel nói riêng và BĐS du lịch nghỉ dưỡng nói chung trong thời gian tới rất lớn. 

Theo nhiều chuyên gia BĐS, đầu tư vào các dự án condotel sẽ sinh lời ổn định cho nhà đầu tư, vì dự án condotel thường được đầu tư rất tập trung và hạ tầng tốt trên các vị trí đất vàng. Trong bối cảnh hội nhập hiện nay, rõ ràng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam sẽ ngày càng tăng, đem lại nguồn thu rất lớn cho thị trường condotel.

Đầu tư vào căn hộ condotel sẽ mang lại tài sản sinh lợi kép, vừa đảm bảo giá trị đầu tư bằng BĐS lâu dài, vừa mang lại lợi nhuận kinh doanh ổn định và có cơ hội tăng trưởng bền vững trong tương lai. Bên cạnh việc tạo ra lợi nhuận từ hình thức cho thuê, căn hộ condotel còn thu hút nhà đầu tư ở khả năng tăng giá cao, nhanh chóng thu hồi vốn. Thực tế, thời gian qua nhiều căn hộ condotel hấp dẫn, ở vị trí đẹp đã tăng giá gấp đôi trong chỉ  18-24 tháng.

Ưu đãi vượt trội 

Trong vài năm gần đây, hàng loạt dự án condotel được đầu tư ở các địa bàn du lịch nổi tiếng, như Vinpearl Condotel Nha Trang, Panorama Nha Trang, A&B Central Square Nha Trang, Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay, Carava Rerort…

Dù mới xuất hiện nhưng phân khúc condotel đang có sức hút lớn với nhà đầu tư thông qua hàng loạt ưu đãi hấp dẫn, như mua căn hộ condotel được cam kết lợi nhuận hấp dẫn, bảo lãnh vốn vay tối đa, vay vốn đầu tư không thế chấp, lãi suất ưu đãi 0%, giá trị đầu tư vừa phải, tỷ suất sinh lời ổn định...

 Tại dự án Panorama Nha Trang, chủ đầu tư không ngần ngại đưa ra những cam kết đầy hấp dẫn, như khách hàng chỉ cần bỏ ra 25% giá trị căn hộ đã bao gồm cả thuế giá trị gia tăng, phần vốn đầu tư còn lại sẽ được chủ đầu tư và ngân hàng hỗ trợ vay với lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc đến lúc bàn giao nhà. Như vậy với khoảng 350 triệu đồng, một nhà đầu tư tư nhân có thể sở hữu 1 căn hộ khách sạn 5 sao.

Với khách hàng thanh toán bằng vốn tự có theo tiến độ thông thường, được chủ đầu tư dự án chiết khấu 4% giá trị căn hộ; thanh toán bằng vốn tự có 70% giá trị căn hộ tại thời điểm ký hợp đồng được chiết khấu 5,3% giá trị căn hộ; thanh toán bằng vốn tự có 95% giá trị căn hộ tại thời điểm ký hợp đồng được chiết khấu 6,7% giá trị hợp đồng.

Còn với dự án condotel Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay, Tập đoàn Sungroup đưa ra cam kết hỗ trợ khách hàng được vay 70% giá trị căn hộ không cần chứng minh thu nhập, ưu đãi lãi suất 0%, chiết khấu trực tiếp 5-7% trên giá bán, cam kết lợi nhuận 9%/năm và có 135 đêm ở miễn phí trong thời hạn 9 năm sở hữu căn hộ đầu tiên. Giá bán căn hộ tại đây khá phù hợp, chỉ từ 2,9 tỷ đồng/căn, điều kiện thanh toán 30% giá trị căn hộ khi ký hợp đồng.

Theo ông Lê Khắc Hiệp, Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup, ngay từ năm 2000 Vingroup đã tập trung khai thác lợi thế bờ biển trải dài và đẹp trên cả nước. Theo đó, Vingroup đã tập trung đầu tư, phát triển các dự án BĐS nghỉ dưỡng tại những địa danh du lịch hàng đầu như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long.

Dự kiến trong năm 2017, Vingroup sẽ có tổng cộng khoảng 10.000 phòng khách sạn tiêu chuẩn 5 sao tại các địa bàn này. Trong đó, không thể không đề cập đến mô hình condotel, một trong những phân khúc BĐS nghỉ dưỡng hấp dẫn đã mang lại thành công cho các nhà phát triển BĐS hàng đầu thế giới.

Cũng theo ông Hiệp, condotel mang đầy đủ lợi thế của cả loại hình khách sạn và căn hộ, được nhiều người lựa chọn đầu tư, bởi vừa là nơi nghỉ dưỡng đẳng cấp, vừa là kênh đầu tư. Vì vậy, dù mới xuất hiện tại Việt Nam thị trường condotel đã trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. Với mức đầu tư không quá cao như các khu biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, phần đông người dân có thể sở hữu 1 căn condotel để thu về khoản lợi nhuận hấp dẫn.

Hiện nay Vingroup đầu tư các dự án condotel tại 3 địa danh du lịch Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đều sở hữu vị trí đắc địa, thiết kế thông minh và tập đoàn đã bán được 2.890 căn condotel, đạt gần 100% căn hộ condotel được tung ra thị trường.

Các dự án condotel tại Việt Nam nhờ tận dụng lợi thế bờ biển trải dài cả nước.Ảnh: LONG THANH

Cẩn trọng thừa dự án, đứt dòng tiền

Dù các chủ đầu tư đều đưa ra cam kết bảo lãnh vay vốn ngân hàng và lãi vay ưu đãi khi bán căn hộ condotel trên thị trường, nhưng theo các chuyên gia BĐS cần cẩn trọng trước khi quyết định mua căn hộ hoặc đầu tư vào phân khúc này. Bởi lẽ, lãi vay khi các ngân hàng tập trung tín dụng vào các dự án condotel có quy mô vốn đầu tư lên tới hàng ngàn tỷ đồng, nếu không tính toán kỹ sẽ dễ gặp rủi ro khi ngân hàng dừng dòng tiền.

Đến nay tín dụng cho BĐS chiếm khoảng 10% trong tổng số 4 triệu tỷ đồng tín dụng cho nền kinh tế, nên vẫn nằm trong vòng an toàn. Vấn đề đặt ra với tín dụng cho condotel là lãi suất, nhất là trong trung và dài hạn rất khó dự báo. Những năm qua lãi suất có xu hướng ổn định, trong một số trường hợp có giảm xuống.

Mặt bằng lãi suất cuối năm 2016 đứng khoảng 9-11%/năm cho các khoản vay trung và dài hạn. Tuy nhiên, hiện rất khó đoán lãi suất năm 2017 sẽ tăng hay giảm. Trong khi đó, các hợp đồng mua bán căn hộ condotel ít nhất 8-10 năm, rất khó dự báo rủi ro nên cần được tính toán trong quá trình đầu tư.

Ngoài ra, với tính chất của dự án condotel, trên các hợp đồng mua bán sản phẩm căn hộ này đều có sự bảo đảm, bảo trợ của ngân hàng. Mặt khác, tín dụng cho BĐS hiện nay có dấu hiệu tập trung vào một số chủ đầu tư dự án và có tỷ lệ cho vay khá lớn từ một số ngân hàng thương mại.

Yếu tố này chứa đựng một số rủi ro cho BĐS nói chung và tín dụng với condotel nói riêng. Đây là điều cần phải nghiên cứu vì tín dụng cho các dự án condotel cỡ trăm tỷ đồng, thậm chí vài ngàn tỷ đồng như một số dự án condotel đang được đầu tư hiện nay. Sự tập trung tín dụng quá lớn vào 1 dự án là điều rất đáng quan tâm.

 Rủi ro tiếp theo với tín dụng cho condotel là sự gián đoạn dòng tiền. Chủ dự án có dòng tiền từ nhà đầu tư và từ cho thuê, khai thác căn hộ condotel thông qua một số tổ chức khai thác chuyên nghiệp. Giả định khách du lịch quốc tế vào Việt Nam tăng trưởng tốt như năm 2016, với khoảng 10 triệu khách quốc tế.

Nếu xu thế này tiếp tục, dòng tiền với thị trường codotel mới theo được, ngược lại chắc chắn dòng tiền đầu tư vào condotel sẽ hụt đi. Bởi lẽ chủ dự án phải trả tiền thuê đơn vị khai thác dự án condotel, khi chủ dự án gặp vấn đề, như tỷ lệ sử dụng phòng không như kế hoạch đề ra, đơn vị khai thác có thể điều chỉnh tăng phí quản lý.

Như vậy thu nhập ròng của nhà đầu tư tư nhân vào căn hộ condotel sẽ không như cam kết hợp đồng, phải điều chỉnh lại và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng trả nợ cả gốc lẫn lãi của nhà đầu tư. Đây là đặc thù của thị trường condotel.