Cho thuê lại căn hộ có hấp dẫn như quảng cáo?

(ĐTTC) - “Bạn muốn tìm khách hàng để cho thuê lại căn hộ của bạn một cách nhanh chóng và được giá, chúng tôi cam kết sẽ giúp bạn cho thuê lại với giá từ vài trăm đến vài ngàn USD/căn hộ tùy vị trí và diện tích…”. Không khó để bắt gặp những quảng cáo này từ các chủ đầu tư, sàn môi giới về việc cho thuê lại những căn hộ khách hàng đã mua. Theo các môi giới BĐS, đầu tư vào căn hộ cho thuê 1 vốn 4 lời. Liệu mảnh đất này có màu mỡ như quảng cáo?

Phụ thuộc vị trí, tiện ích dự án

Ông Trần Khánh Quang, một chuyên gia địa ốc, cho biết về mặt lý thuyết BĐS cho thuê được chia ra nhiều phân khúc, cấp độ và giá cả. Theo đó, nhà phố  mặt tiền đem lại lợi nhuận 4%/năm, nhà phố hẻm 5-6%/năm, văn phòng 8-9%/năm, căn hộ chung cư 6-7%/năm, căn hộ khách sạn (condotel) 12-15%, thậm chí 18%/năm. Tuy nhiên không phải nơi nào và lúc nào các phân khúc này cũng dễ dàng mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Bởi lẽ điều này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như vị trí dự án, tiện ích bên trong… Thí dụ, những dự án khu vực nội thành, dự án tại các khu công nghệ cao, khu phần mềm Quang Trung… giá thuê khá cao. Và với giá thị trường hiện nay, căn hộ diện tích trên dưới 100m2 khu vực quận trung tâm có giá cho thuê trên dưới 2.000USD/tháng.

Với mức giá thuê dao động 750-2.500USD/tháng, thời gian qua, tỷ suất lợi nhuận từ thị trường căn hộ cho thuê tại Hà Nội và TPHCM luôn ở mức 6-8%. Với nguồn cung căn hộ dồi dào và diện tích phù hợp như hiện nay, thị trường căn hộ cho thuê đang bắt đầu hấp dẫn trở lại. Bởi thực tế nhu cầu mua để ở chỉ dừng lại ở số lượng nhất định, một lượng lớn còn lại mua để đầu tư, cho thuê sinh lợi. Đặc biệt, đối với một bộ phận khách hàng, trước đây có tâm lý mua để ở, nay dần dịch chuyển sang thuê để ở. Riêng tại thị trường TPHCM, do có nhiều người nước ngoài đang sinh sống và làm việc nên thị trường căn hộ cho thuê hấp dẫn hơn so với Hà Nội. Loại hình nhà ở cho thuê chủ yếu là căn hộ với diện tích 50-70m2.

Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn BĐS CBRE Việt Nam (CBRE), cái chúng ta nhìn vào không chỉ là tỷ suất lợi nhuận mà còn nhìn vào giá trị vốn. Hiện các căn hộ cho thuê tại TPHCM có giá trị vốn khá ổn định và rất dễ để cho thuê. "Theo nghiên cứu của chúng tôi, nhiều dự án đang hoạt động tại TPHCM, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ổn định do giá cho thuê ổn định, giá trị vốn cũng ổn định" - ông Marc Townsend nói và cho biết thời gian qua số lượng căn hộ mới tung ra thị trường lên tới gần 20.000 căn, trong đó lượng tiêu thụ ở phân khúc trung cấp chiếm ưu thế, còn phân khúc cao cấp tăng đều. Điều này cho thấy nhu cầu mua căn hộ trung và cao cấp để cho thuê lại đang được xem là "mốt" hiện nay, khi hàng loạt dự án căn hộ trung, cao cấp có vị trí tốt đã và sẽ được triển khai xây dựng.

Khu đô thị Vinhomes Central Park của Vingroup được xem rất thành công trong việc đầu tư cho thuê lại.

Cẩn trọng phân khúc

Trong hàng loạt dự án căn hộ khách hàng hướng đến đầu tư cho thuê, có thể kể ra các dự án của Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh. Trong đó các dự án của Novaland và Hưng Thịnh tập trung nhiều tại khu vực sân bay Tân Sơn Nhất. Các dự án này được nhà đầu tư hướng đến khách hàng làm việc tại sân bay và những doanh nghiệp có xu hướng di chuyển nhiều từ TPHCM đi các địa phương khác cũng như ra nước ngoài. Kế đến là khu đô thị Vinhomes Central Park của Vingroup với nguồn cung hàng chục ngàn căn hộ ở vị trí gần trung tâm TP, môi trường sinh sống khá tốt. Dự án có những điểm nổi trội như công viên cây xanh trải rộng trên 14ha, hệ thống sân tập thể thao ngoài trời, khu vui chơi trẻ em, phòng tập gym, nhà sinh hoạt cộng đồng, trường học quốc tế Vinschool, bệnh viện quốc tế Vinmec, hầm gửi xe thông minh, hồ bơi, bến du thuyền, quảng trường…

Nhận định chung của giới  phân tích BĐS, thị trường căn hộ cho thuê tại các TP lớn của Việt Nam đang rất tiềm năng và có xu hướng cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ cho thuê, đặc biệt là cạnh tranh về giá. Nguyên nhân do người nước ngoài có sự chuyển hướng sang các thị trường khác có lợi suất đầu tư hấp dẫn hơn như Hồng Công hay Singapore. Việt Nam cũng hy vọng sẽ thu hút được những đối tượng này đến mua, thuê, bởi so sánh về lợi suất đầu tư và lợi suất cho thuê, thị trường Việt Nam hấp dẫn hơn các nước lân cận.

Về việc nhiều chủ đầu tư cam kết cho thuê lại với giá khá hấp dẫn, nhiều chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo việc này. Bởi thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh cãi giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư xung quanh các điều khoản của hợp đồng. Nhìn vào những dự án BĐS chào bán ra thị trường thời gian vừa qua, có thể thấy chiêu thức “cam kết lợi nhuận” đang được giới chủ đầu tư các dự án, nhất là những dự án BĐS du lịch áp dụng đồng loạt. Dự án này nhìn dự án kia để đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao hơn, tạo thế rượt đuổi trên thị trường. Thậm chí, có dự án chủ đầu tư còn đưa ra phương án sẵn sàng mua lại căn biệt thự đã bán cho khách hàng. Đó là chưa kể hàng loạt dự án chung cư cao cấp hiện nay tại khu Đông (nhất là tại quận 2) TPHCM, thời gian qua bán ra thị trường đều đi kèm chương trình quảng bá đảm bảo lợi nhuận cho khách hàng sau khi mua nhà. Gây sốc nhất cho thị trường trong thời gian gần đây chính là chính sách của Tập đoàn EximLand với dự án TopLife Tower. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 10% giá trị căn hộ của TopLife Tower (tương đương 250 triệu đồng) sẽ nhận được chương trình cam kết thuê lại trong vòng 2 năm với mức giá 22 triệu đồng/tháng.

Trong bối cảnh thị trường nhà ở có quá nhiều nguồn cung như hiện nay, chủ dự án bán còn không được, lấy đâu ra nguồn khách để cho thuê sau này. Nếu không muốn nói rõ hơn, đây cũng là một cách để chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng một cách nhanh nhất.