(ĐTTCO)-Thật nhanh chóng, chỉ trong vòng chưa tới 2 năm, hàng loạt dự án nhà ở chung cư cao cấp bùng nổ, đang đẩy thị trường này bước vào ngưỡng bong bóng bất động sản (BĐS).
Nợ phải trả: trên 7 tỷ USD!
Từ trên máy bay trực thăng nhìn xuống, đường cong mỹ miều và sang trọng số một tại TPHCM, không nơi đâu sánh bằng, đó là cung đường ven sông từ đường Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh) liền qua đường Tôn Đức Thắng (quận 1) và bọc theo cây cầu Khánh Hội là Bến Vân Đồn (quận 4). Những “khu đất kim cương” ấy trở thành nguồn cung lớn cho thị trường BĐS, có thể có trên 20.000 căn hộ cao cấp (bao gồm căn hộ ở và căn hộ cho thuê), mọc lên từng ngày. Hay nói cách khác, thị trường BĐS nóng nhất TPHCM chính là trục đường chưa đầy 10km này. Giá căn hộ không hề rẻ, không dưới 40 triệu đồng/m2; những căn biệt thự có giá bán vài trăm tỷ đồng đã trở thành hàng “xa xí phẩm” với rất nhiều người, vì không thể mơ tới - cho dù giấc mơ không bị đánh thuế!
Các khu vực khác, khu Nam có số lượng căn hộ mở bán đáng kể nhưng bị ảnh hưởng bởi mùi ô nhiễm; khu Đông (gồm quận 2, quận 9) dự án mở bán nhiều nhưng không có dự án khủng… Nói chung, một kiểu làm BĐS rất mới đang hình thành, nhà nhà đua nhau mở bán, chứ không còn kiểu làm chậm như trước đây. Những con số tổng về số lượng dự án và căn hộ mở bán luôn luôn được ước lượng và vênh nhau, từ công ty nghiên cứu thị trường cho đến cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên, nhìn vào các kết quả công bố của một số ít chủ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán, có thể hình dung phần nào độ phình to của bong bóng. Năm 2012, vào thời đỉnh điểm khó khăn, chúng tôi thống kê dựa trên báo cáo tài chính của 26 doanh nghiệp (DN) niêm yết trên sàn chứng khoán trong lĩnh vực BĐS, có hàng tồn kho quy thành tiền từ 500 tỷ đồng trở lên, là 36.700 tỷ đồng. 4 năm sau, số lượng DN bị “rơi rụng” khá nhiều, lý do làm ăn thua lỗ hủy niêm yết hoặc chuyển đổi ngành nghề, thống kê chỉ còn 16 DN, nhưng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỷ đồng, “tăng trưởng” hơn gấp 2,2 lần, tính theo báo cáo tài chính 6 tháng từ đầu năm nay!
 |
Đi đôi với hàng tồn kho lớn là khối nợ khổng lồ. Nợ phải trả giữa năm nay lên đến 160.956 tỷ đồng, trên 7 tỷ USD, một con số đủ nói lên sự tăng trưởng dữ dội. Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, thị giá cổ phiếu ngày càng thấp, còn dưới 4.000 đồng, nhưng cột tồn kho từ đầu năm đến nay tăng thêm 1.358 tỷ đồng, nâng tổng lên 6.800 tỷ đồng, đi theo là khoản nợ phải trả cũng tăng lên 4.822 tỷ đồng. Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền sau khi “thâu tóm” Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) đã gộp tổng hàng tồn kho cả hai lên tới 8.018 tỷ đồng, nợ phải trả gần 5.000 tỷ đồng.
Đua nhau cảnh báo
Vào cuối tháng 9-2016, Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã phát công văn cảnh báo gửi các tổ chức tín dụng (TCTD) về việc tăng cường kiểm soát hoạt động cấp tín dụng với các dự án BĐS. Một lãnh đạo NHNN chi nhánh TPHCM cho hay, công văn được gửi đến một số TCTD mà NHNN nhận thấy có dư nợ tín dụng BĐS cao hoặc đang có mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực BĐS lớn. NHNN đã cảnh báo và yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số chủ đầu tư lớn, tránh tập trung tín dụng; hạn chế cho vay các dự án mới, đặc biệt là các dự án nhà ở cao cấp, khu nghỉ dưỡng, dự án có thanh khoản thấp nhằm giảm thiểu rủi ro, đảm bảo an toàn cho vay của ngân hàng nói riêng và hệ thống ngân hàng nói chung. Không chỉ công văn mà trước đó, vào tháng 8-2016, NHNN cũng đã có văn bản nhắc nhở các TCTD kiểm soát hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn đối với khách hàng có dư nợ lớn. Yêu cầu các đơn vị thanh tra phát hiện, cảnh báo sớm rủi ro tín dụng và kiên quyết xử lý nghiêm những ngân hàng cấp tín dụng vượt giới hạn.
Với động thái trên của NHNN, giới chuyên gia nhận định, vốn chảy vào các dự án BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng thời gian tới sẽ chậm lại. Tuy nhiên, các dự án BĐS thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội… sẽ vẫn được khuyến khích. “Sở dĩ NHNN đưa ra cảnh báo trên là do các DN BĐS đang có xu hướng tập trung vốn vào các loại hình BĐS cao cấp, trong khi thị trường thiếu nhà ở giá rẻ. Nếu ngân hàng rót vốn vào các dự án nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thì không lo ngại về bong bóng BĐS và cũng không ngại về thanh khoản”, Tiến sĩ Trần Du Lịch nhận định. Liên quan đến tăng trưởng tín dụng BĐS trên địa bàn TPHCM, NHNN chi nhánh TPHCM cho biết, 9 tháng đầu năm tăng trưởng tín dụng BĐS tại TPHCM tăng 12% so với đầu năm 2016 và tăng khoảng 15% so với cùng kỳ, chiếm 10,3% trong tổng dư nợ cho vay trên toàn địa bàn TP.
Hiệp hội BĐS TPHCM cũng liên tiếp phát hành nhiều công văn cảnh báo về tăng trưởng nóng, lệch pha của thị trường BĐS. Trong báo cáo 9 tháng đầu năm 2016, một số vấn đề nóng đã được chỉ bệnh: “...Có dấu hiệu chững lại, và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn mà nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng, thì có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường BĐS, có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô”. Đó là việc phát triển lệch pha cung - cầu: phân khúc cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, rất nhiều các dự án cao cấp - hạng sang, các dự án du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Tiếp đó là sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án - con số này rất gần với thời điểm bong bóng BĐS năm 2007, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến 70%. Khá lạ, ngay cả người nước ngoài đã mua nhà tại TP thì cũng chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở) - theo khảo sát của một công ty nghiên cứu thị trường.
