(ĐTTCO) - Không rầm rộ như cách đây 1 năm khi Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) được đề cập đến các dự án hình thành trong tương lai phải được NH bảo lãnh. Ngược lại, hoạt động ký kết hợp tác chiến lược, cấp tín dụng, hoặc đồng thời bảo lãnh và cấp tín dụng cho các dự án lại diễn ra rầm rộ. Phải chẳng NH và chủ đầu tư đều thờ ơ với chuyện nếu chỉ đơn thuần là bảo lãnh dự án.
Thờ ơ bảo lãnh
NH TNHH MTV Xây dựng Việt Nam (CB) là NH mới nhất vừa được NHNN cập nhật vào danh sách các NH đủ điều kiện thực hiện hoạt động bảo lãnh cho chủ đầu tư BĐS để bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai. Như vậy, đến thời điểm hiện nay có 39 NHTM trong danh sách này, trong đó có 30 NHTM trong nước, 5 NH 100% vốn nước ngoài và 4 NH liên doanh. Còn nhớ cách nay đúng 1 năm, thông tin bảo lãnh dự án BĐS thu hút sự chú ý đặc biệt của dư luận. Nhiều NH còn “sốt ruột” đến mức dù chưa kịp có tên trong danh sách đã vội vàng thực hiện ký kết hợp đồng trên nguyên tắc với nhiều chủ dự án. Chủ đầu tư cũng hào hứng không kém khi có doanh nghiệp tổ chức ký kết bảo lãnh với những 5 NH lớn, nhỏ khác nhau.
Để bảo vệ người mua nhà, Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện được bán nhà hình thành trong tương lại phải có bảo lãnh của NH, nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký NH sẽ làm thay. Quy định này rất nhiều người ủng hộ, tuy nhiên cũng có nhiều ý kiến bày tỏ sự lo ngại. Thực tế đến nay đã 1 năm trôi qua, nhưng quá trình thực thi quy định của Luật Kinh doanh BĐS chưa thực sự chặt chẽ và vẫn thiếu các hướng dẫn chi tiết cho doanh nghiệp và NH tiến hành việc bảo lãnh cho việc bán nhà hình thành trong tương lai. Vào thời kỳ khó khăn của BĐS, việc NH đứng ra bảo lãnh xem như “lá bùa” để lấy niềm tin của khách hàng. Ngược lại vào thời kỳ thị trường BĐS tăng mạnh trong thời gian qua, việc bảo lãnh dường như là vấn đề thứ yếu đối với chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Từ đầu năm đến nay, làn sóng NH tham gia bảo lãnh dự án BĐS bắt đầu thưa dần với số lượng dự án được bảo lãnh chỉ đếm trên đầu ngón tay và chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với số dự án được mở bán.
Theo chia sẻ của một lãnh đạo trong ngành BĐS, thanh khoản thị trường hiện nay đang tốt có thể là nguyên nhân các chủ đầu tư không muốn tìm NH bảo lãnh. Hơn nữa chi phí bảo lãnh cũng có thể ảnh hưởng đến giá bán căn hộ, mặc dù đến nay vẫn chưa có nghị định hướng dẫn cụ thể về tỷ lệ phí bảo lãnh chi tiết. Thêm một nguyên nhân khác, theo phân tích của TS. Nguyễn Trí Hiếu, ở các nước phát triển NH không bao giờ đứng ra bảo lãnh cho các chủ đầu tư. Các bảo lãnh của NH là bảo lãnh thanh toán chứ không bảo lãnh về tiến độ, thời gian bàn giao sản phẩm. Một trong những trường hợp phức tạp là một NH bảo lãnh và người dân lại đi vay tiền mua nhà ở một NH khác, nếu xảy ra sự cố chậm tiến độ NH tham gia bảo lãnh gặp rất nhiều rủi ro.
Cần minh bạch và giám sát
VietinBank là nhà băng tích cực tham gia ký kết bảo lãnh dự án BĐS trong nửa năm qua. Chẳng hạn, NH này đã hợp tác với CTCP Đầu tư LDG với nội dung cho LDG vay trung dài hạn 700 tỷ đồng và khoản bảo lãnh với giá trị 1.060 tỷ đồng để bảo lãnh nghĩa vụ hoàn trả tiền đối với bên mua/bên thuê mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Vấn đề được chú ý là các NH tham gia cấp tín dụng cho chính dự án mình ký kết bảo lãnh với chủ đầu tư ngày càng phổ biến.
 |
Ảnh minh họa. |
Theo nội dung của Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS, mối quan hệ giữa NH và công ty BĐS là mối quan hệ “cộng sinh” 2 bên cùng có lợi, ngoài ra bên thứ ba là người mua nhà cũng được hưởng lợi. TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng việc vừa cấp tín dụng vừa là đơn vị bảo lãnh sẽ giúp NH kiểm soát tốt hơn việc giải ngân và tiến độ, đồng thời nếu NH chỉ bảo lãnh dự án không họ sẽ cân nhắc rất kỹ hoặc không dám. Tuy nhiên, ông Hiếu cũng lưu ý khi NH vừa tham gia bảo lãnh vừa cấp tín dụng dư nợ tín dụng sẽ tăng lên, trong khi tài sản thế chấp thì có một. Dư nợ trong lĩnh vực BĐS trong nửa năm qua đã khả quan hơn rất nhiều và đây cũng là lĩnh vực có nguy cơ dẫn đến nợ xấu cao nhất. Thực tế không thiếu trường hợp NH ký bảo lãnh cho chủ đầu tư một phần là để “nuôi nợ” nhằm dễ đòi nợ.
Ngay từ thời gian đầu, nhiều NH như OCB, ACB, HDBank cùng lúc công bố về việc hợp tác bảo lãnh, cam kết thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà với đối tác đầu tiên là CTCP Địa ốc Sài Gòn thương tín (Sacomreal). Theo báo cáo 6 tháng đầu năm 2016, Sacomreal hiện cũng đang có các khoản nợ vay ngắn, dài hạn hạn được bảo lãnh bởi OCB, HDBank, ACB… Ở góc độ khác, các chuyên gia cho rằng việc vừa bảo lãnh dự án vừa tham gia cấp tín dụng cho chủ đầu tư chưa hẳn đã xấu hoàn toàn khi đây cũng là cơ hội để chủ đầu tư có nguồn vốn để tiếp tục hoàn thiện dự án. Tuy nhiên, bất cứ một phương án cấp tín dụng nào cũng luôn cần sự giám sát chặt chẽ và chọn lọc những dự án tiềm năng để tránh rủi ro cho NH.
