(ĐTTCO) - Con số 77 dự án mới chỉ là thông tin bước đầu của riêng Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM rà soát và biết được.
 |
Có thể còn nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án thế chấp quyền tài sản đăng ký ở Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
Ngày 20-7, Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM đã họp báo để thông tin về 77 dự án nhà ở đang được thế chấp tại các ngân hàng mà Sở Tài nguyên - môi trường (TN-MT) TP đã công bố.
Ông Phạm Ngọc Liên, giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP, cho biết sau khi xảy ra sự việc ngân hàng xiết nợ ở chung cư Harmona (Q.Tân Bình), UBND TP đã chỉ đạo các cơ quan liên quan đăng tải công khai, minh bạch thông tin những dự án bất động sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng lên phương tiện thông tin đại chúng, website của Sở TN-MT TP, Văn phòng đăng ký đất đai TP, niêm yết nơi công cộng hoặc các hình thức khác.
Việc công bố thông tin trên nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
Cập nhật các thay đổi về thế chấp
Ông Liên cho biết trong quá trình đầu tư, các chủ đầu tư thế chấp đất và tài sản liên quan thành nhiều giai đoạn.
Ban đầu thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, sau khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất thì chuyển sang thế chấp quyền sử dụng đất ở, khi có quyết định phê duyệt dự án thì chuyển sang thế chấp đất ở và tài sản hình thành trong tương lai.
Tất nhiên các giai đoạn càng về sau giá trị tài sản thế chấp tăng lên thì giá trị tiền vay cũng lớn hơn những giai đoạn đầu.
Những dự án đang thế chấp ngân hàng mà Sở TN-MT TP công bố vừa qua là các dự án đến giai đoạn làm thủ tục để Sở Xây dựng TP xác nhận đủ điều kiện huy động vốn.
Hoặc các dự án đã bán nhà trước ngày 1-7-2015 (ngày Luật nhà ở 2014 có hiệu lực) hiện đang thế chấp ngân hàng và chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về nhà ở cho người dân.
Ông Liên thông tin với những dự án đang thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư muốn bán căn hộ nào phải giải chấp đối với căn hộ đó.
Như vậy người mua lại căn hộ có quyền được thế chấp căn hộ vừa mua. Khi chủ đầu tư làm giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà thì phải đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để cơ quan đăng ký cập nhật bổ sung từ quyền sử dụng đất của riêng chủ đầu tư thành quyền sử dụng đất chung của những chủ sở hữu căn hộ và những người sở hữu các phần khác trong dự án.
Nếu như chủ đầu tư đã bán căn hộ hoặc các diện tích khác mà vẫn đang thế chấp dự án tại ngân hàng thì những quyền lợi và quá trình làm thủ tục pháp lý trên của người mua bị trở ngại.
Sở TN-MT TP công bố những thông tin trên để cảnh báo với khách hàng và cả chủ đầu tư dự án. Sở sẽ xin ý kiến của UBND TP để công bố định kỳ 2-3 tháng một lần.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đã được công bố trong danh sách thế chấp ngân hàng nhưng giải chấp một phần hoặc toàn bộ tài sản thế chấp thì sẽ được Sở TN-MT TP công bố lại thông tin ngay lập tức.
Những dự án có chuyển biến tốt như chủ đầu tư đã giải chấp, cập nhật quyền sử dụng đất từ của riêng sang của chung, làm giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho khách hàng, xóa thế chấp toàn bộ... cũng sẽ được công bố lại ngay lập tức.
Người mua cần được biết tên dự án sai phạm
Ông Liên cho biết sắp tới, tổ công tác rà soát các dự án nhà ở của TP sẽ phối hợp với nhiều cơ quan, đơn vị để cân nhắc và công bố những dự án có vấn đề khác.
Cụ thể: những dự án thế chấp quyền tài sản được đăng ký tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, dự án còn nhiều trục trặc như xây dựng vượt tầng, xây dựng sai phép, sai thiết kế, sử dụng sai công năng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính...
Ông Liên cho rằng không phải dự án nào thế chấp ngân hàng cũng có nguy cơ trở thành Harmona trong tương lai.
“Tuy nhiên, chỉ riêng dữ liệu của Văn phòng đăng ký đất đai TP thì không có nhiều thông tin để xác định được có hay không, nhiều hay ít trong 77 dự án tiềm ẩn nguy cơ giống dự án Harmona” - ông Liên nói.
Nhưng ông Liên khẳng định: 77 dự án có đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai tại Văn phòng đăng ký đất đai TP sẽ dễ xử lý hơn những dự án đăng ký thế chấp quyền tài sản.
“Các dự án thế chấp quyền tài sản có thể chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa có quyết định phê duyệt dự án” - ông Liên lý giải.
Về yêu cầu phân loại các dự án đang thế chấp, ông Liên cho hay trong đơn yêu cầu đăng ký thế chấp của ngân hàng không có thông tin mục đích thế chấp.
Sắp tới, tổ công tác sẽ làm việc với Ngân hàng Nhà nước để xem thông tin nào được công khai, thông tin nào không công khai để bảo đảm bí mật kinh doanh của chủ đầu tư và cả ngân hàng.
Ông Lê Văn Khoa (phó chủ tịch UBND TP.HCM): Cùng phối hợp để bảo vệ quyền lợi người mua nhà UBND TP đã thành lập tổ công tác rà soát các dự án nhà ở trên địa bàn TP. Tổ này sẽ xem xét thực tiễn toàn bộ các dự án nhà ở đang có vấn đề trên địa bàn TP. Sau đó, các thành viên của tổ sẽ bàn bạc với tất cả cơ quan có liên quan như Ngân hàng Nhà nước, Sở Tài chính, Cục Thuế... để tham mưu cho UBND TP những thông tin nào cần công bố rộng rãi cho người dân. Tất cả những việc trên nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người mua nhà. TS Đinh Thế Hiển (chuyên gia kinh tế): Ngân hàng dung dưỡng doanh nghiệp làm sai Theo quy định, khi thực hiện một dự án thì chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đạt một tỉ lệ nhất định trong tổng vốn thực hiện dự án. Chính các nhà làm luật đã tính toán với vốn tự có ban đầu thì chủ đầu tư đã xây dựng được phần móng của dự án. Sau khi xong phần móng thì chủ đầu tư được huy động vốn từ khách hàng để đầu tư tiếp. Như vậy trước khi được phép huy động vốn của khách hàng mà chủ đầu tư thế chấp ngân hàng để vay vốn xây dựng thì hóa ra vốn tự có của chủ đầu tư không đủ, hay chủ đầu tư “tay không bắt giặc”? Theo tôi, các ngân hàng cho chủ đầu tư vay trước khi được huy động vốn là sai quy định, là dung dưỡng cho doanh nghiệp làm sai. |
Càng chặt chẽ càng bớt rủi ro Theo phó tổng giám đốc một ngân hàng (NH) cổ phần lớn, vốn thực hiện các dự án bất động sản thường theo các dạng sau: chủ đầu tư làm dựa trên vốn tự có; chủ đầu tư được một NH tài trợ; nhiều NH đồng tài trợ hoặc công ty xây dựng tham gia cùng đầu tư, sau đó chia lại căn hộ theo tỉ lệ góp vốn... Trường hợp chủ đầu tư triển khai dự án hoàn toàn dựa trên vốn tự có thì ít rủi ro nhất cho người mua. Rủi ro có thể xảy ra trong trường hợp này là chủ đầu tư có thực hiện đúng tiến độ đã cam kết hay không, hay giữa chừng ngưng hoặc bị kẹt vốn. Người mua cũng cần lưu ý về thời gian chủ đầu tư cam kết ra sổ hồng cho người mua, nếu thời gian cam kết càng dài thì rủi ro càng lớn. Trường hợp một NH tài trợ dự án, nghĩa là chủ đầu tư thế chấp dự án cho NH thì khi xảy ra tranh chấp, quyền lợi của NH sẽ được ưu tiên giải quyết trước quyền lợi của người mua. Nếu dự án có nhiều NH đồng tài trợ sẽ càng rủi ro hơn vì người mua không biết căn hộ mình mua thuộc sở hữu của NH nào, thế chấp ở đâu, trách nhiệm thuộc về ai. Khi phát sinh tranh chấp rất khó giải quyết. Cũng có trường hợp chủ đầu tư kết hợp với công ty xây dựng hoặc NH thực hiện dự án, sau đó chia lại căn hộ cho công ty xây dựng. Trường hợp này, người mua sẽ không biết căn hộ mình mua thuộc sở hữu của công ty nào. Khi mua nhà, người mua nên yêu cầu công ty bán nhà phải chứng minh mối liên hệ với chủ đầu tư trên pháp lý, đồng thời yêu cầu phải có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Với trường hợp chủ đầu tư gọi vốn trước từ người mua theo kiểu “mượn đầu heo nấu cháo” thì rủi ro sẽ càng cao. Nhiều chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận cho người mua nhưng thực chất không có gì đảm bảo, trong khi lúc này người mua trở thành “con tin”. Một giám đốc khối khách hàng cá nhân của một NH lớn lưu ý: “Người mua căn hộ cần am hiểu để tự bảo vệ mình, chẳng hạn yêu cầu chủ đầu tư cam kết dự án không thế chấp ở đâu, khi vay vốn phải ký hợp đồng ba bên giữa chủ đầu tư, NH và người mua. Ngoài ra phải yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đầy đủ thủ tục, trong đó có thủ tục công chứng. Bên cạnh đó cần yêu cầu chủ đầu tư cam kết về tiến độ ra sổ hồng. Người mua cũng có thể tìm hiểu thông tin tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc ở Hiệp hội Bất động sản...”. |
