Minh bạch mới tránh thất thoát

(ĐTTCO) - Hình thức đầu tư BT (đổi đất lấy hạ tầng) là một dạng của mô hình hợp tác công tư (PPP), hoàn toàn phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư trong bối cảnh ngân sách ngày càng hạn hẹp. Song vấn đề đặt ra là cần có cơ chế lựa chọn nhà đầu tư BT cạnh tranh, minh bạch, định giá đúng giá trị quỹ đất đổi lấy hạ tầng và thẩm định kỹ lưỡng tổng mức đầu tư các dự án BT, tránh thất thoát tài sản nhà nước.

Hàng loạt dự án hàng chục ngàn tỷ đồng

Danh mục dự kiến kêu gọi đầu tư theo hình thức PPP trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2016-2020 (đợt 1) được Trung tâm Xúc tiến đầu tư thương mại và du lịch TP công bố mới đây, cho thấy hàng loạt dự án BT quy mô từ vài ngàn đến hàng chục ngàn tỷ đồng được triển khai trong thời gian tới. Đáng lưu ý là các dự án BT đường vành đai I đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục có tổng vốn đầu tư 7.971 tỷ đồng; cầu Tứ Liên và đường từ cầu đến cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên 17.000 tỷ đồng; hầm chui từ đường Trần Hưng Đạo qua sông Hồng 7.000 tỷ đồng; cầu Giang Biên và đường nối 2 đầu cầu 8.000 tỷ đồng; trục Hồ Tây - Ba Vì, đoạn vành đai III đến đường 32 là 3.600 tỷ đồng; cầu Vĩnh Tuy giai đoạn II 2.500 tỷ đồng… 

Trong số 12 dự án BT đã được chính quyền Hà Nội xác định quỹ đất để thực hiện từ nay đến năm 2020, 2 dự án đường trục dọc bờ sông Hồng đoạn chạy qua trung tâm TP có quy mô vốn lớn nhất. Đó là dự án đường trục dọc bờ phải sông Hồng đoạn từ cầu Thượng Cát đến cầu Thanh Trì có tổng vốn đầu tư lên đến 29.000 tỷ đồng. Trục đường này có chiều dài 29,08km, bề ngang mặt đường 60m sẽ được đổi bằng quỹ đất khai thác sau khi lập quy hoạch 2 bên sông Hồng và các ô đất A6, A7 phân khu đô thị S1 huyện Đan Phượng. Song song với tuyến đường bờ phải, Hà Nội cũng đề xuất thực hiện tuyến đường trục bờ trái sông Hồng từ cầu Thượng Cát đến cầu Thanh Trì theo hình thức BT. Toàn tuyến đường có chiều dài 23,6km, bề ngang mặt đường 60m, với tổng mức đầu tư dự kiến 22.619 tỷ đồng. Quỹ đất để đổi lấy đường trục bờ trái sông Hồng được xác định tại xã Kim Chung và Đại Mạch huyện Đông Anh, xã Đức Thượng huyện Hoài Đức.

 Cũng trong thời gian này, tại TPHCM nở rộ hình thức đầu tư BT để thực hiện các dự án hạ tầng giao thông đô thị. Mới đây, TPHCM đã đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho phép chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án hầm Thủ Thiêm 4 theo hình thức BT. Đó là Liên danh CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt, CTCP Đầu tư và Phát triển hạ tầng 620 và CTCP Đầu tư phát triển xây dựng 168. TPHCM dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm và tại các vị trí khác trên địa bàn. Bên cạnh đó, UBND TPHCM yêu cầu các sở, ngành nghiên cứu một số đề xuất thực hiện dự án BT của các nhà đầu tư. Trong đó, Tập đoàn Bitexco đề xuất xây dựng Bệnh viện Đa khoa Sài Gòn; CTCP Hà Nội Ngàn Năm đề xuất nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng và khai thác quỹ đất ven rạch Xuyên Tâm…

Miếng bánh hấp dẫn, minh bạch chủ đầu tư

Quỹ đất TP Hà Nội đưa vào danh mục kêu gọi đầu tư BT là quỹ đất sạch nên sẽ tăng giá trị nhanh chóng sau khi hoàn thành các dự án BT. Điều này đúng với trường hợp 2 dự án trục dọc sông Hồng, khi đường trục 2 bên bờ sông hoàn thành, cộng với việc quy hoạch tốt cho quỹ đất tự nhiên nằm giữa trung tâm thủ đô, nơi đây sẽ là những khu đất vàng. Theo danh mục kêu gọi đầu tư vừa được UBND TP Hà Nội công bố, dự án đường trục bờ phải sông Hồng được đổi bằng quỹ đất khai thác sau khi lập quy hoạch 2 bên bờ sông Hồng. Đây là khu đất tự nhiên trước đó đã được nhà đầu tư Hàn Quốc đề xuất với Hà Nội xây dựng TP sông Hồng, với quy mô diện tích khoảng 3.000ha, diện tích xây dựng đô thị 1.500 ha. Hiện Hà Nội đang phối hợp với các đối tác Hàn Quốc để thực hiện dự án hỗ trợ kỹ thuật “Chiến lược phát triển đô thị 2 bên bờ sông Hồng đoạn từ cầu Thăng Long đến cầu Long Biên”. Quỹ đất này cũng có sức hút rất lớn đối với các nhà đầu tư trong nước. Cụ thể, cuối năm 2015 Tập đoàn Vingroup đã đề xuất cho thực hiện dự án hầm đường bộ qua sông Hồng, để đổi lấy quỹ đất tự nhiên phần bãi bồi trên sông phát triển dự án bất động sản. 

Theo các chuyên gia kinh tế, nhà đầu tư dễ làm dự án BT vì đây là hình thức đầu tư ít rủi ro, khi thực hiện lại được Nhà nước thanh toán ngay bằng quỹ đất. Trong khi đó, với dự án BOT (xây dựng vận hành – chuyển giao) nhà đầu tư phải mất thời gian để thu phí hoàn vốn, rủi ro vì thế cũng nhiều hơn. Trên thực tế cơn sốt đầu tư BT tại Hà Nội đã diễn ra từ những năm 2008-2009, được tạo ra bởi sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản. Ở thời điểm đó đã có những dự án BT thành công, như dự án đường Lê Văn Lương kéo dài do Tập đoàn Nam Cường thực hiện. Theo đó, khi con đường hoàn thành, cũng là lúc hàng loạt khu đô thị do Nam Cường xây dựng xuất hiện dọc mặt tiền con đường này. Tuy vậy cũng có dự án BT nhà đầu tư sau khi ôm đất vẫn không hoàn thành đúng tiến độ được giao vì không đủ năng lực tài chính, dẫn đến các vụ chuyển nhượng đất đối ứng dự án BT để thu lời. Đó là dự án đường trục phía Nam Hà Nội do Cienco5 thực hiện thông qua công ty con Cienco5 Land. Sau nhiều năm thực hiện, đến nay dự án vẫn dở dang, trong khi phần đất đối ứng (Khu đô thị Thanh Hà) đã được Cienco5 Land bán cho Tập đoàn Mường Thanh, thu về khoảng 1.500 tỷ đồng.

 Một trường hợp khác là dự án BT xây dựng khu công viên hồ điều hòa phía Bắc Nghĩa trang Mai Dịch, do CTCP Bất động sản Hồng Ngân làm nhà đầu tư. Đổi lại doanh nghiệp này được UBND TP Hà Nội cấp cho 17,63ha đất tại quận Nam Từ Liêm để thực hiện dự án Khu đô thị chức năng TP Xanh. Tuy nhiên, thay vì khởi công xây dựng khu công viên, hồ điều hòa sau khi dự án được phê duyệt tháng 5-2013, doanh nghiệp này lại tập trung khai thác quỹ đất đối ứng của dự án. Để thực hiện chuyển nhượng 17,63ha đất đối ứng thực hiện dự án, Hoàng Ngân đã bán 99% vốn điều lệ cho CTCP Đầu tư và phát triển Đô thị Sài Đồng (SDI), thu về gần 1.300 tỷ đồng. Điều đáng nói, sau gần 2 năm chuyển nhượng phần đất đối ứng, dự án khu công viên hồ điều hòa mới được khởi công xây dựng.

Nhìn từ bài học BOT

Hành lang pháp lý để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT, BOT hay PPP hiện nay là Luật Đấu thầu, Nghị định 15/2015 và Nghị định 30/2015. Theo Điều 29 của Nghị định 15, việc lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo hình thức đấu thầu rộng rãi hoặc chỉ định thầu. Hình thức chỉ định nhà đầu tư được áp dụng trong các trường hợp: chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký thực hiện; chỉ có 1 nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí tuệ, công nghệ, thu xếp vốn; nhà đầu tư đề xuất dự án đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án khả thi và hiệu quả cao nhất.

Một góc khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Ảnh: LONG THANH

Tuy nhiên, cũng giống như việc triển khai các dự án BOT về giao thông, hầu hết dự án BT đã và đang được đề xuất theo hình thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện. Chính từ việc thiếu cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư, rủi ro luôn rình rập khi dự án do nhà đầu tư tự lập, tự đề xuất. Nếu với BOT giao thông rủi ro đến từ việc nhà đầu tư tính toán lưu lượng xe lưu thông không chính xác, xác lập suất đầu tư cao hơn thực tế, dẫn tới việc đội vốn, thu phí đắt, kéo dài thời gian thu phí, thì với các dự án BT việc nhà đầu tư tự lập dự án, tính toán sai tổng mức đầu tư, dẫn đến nguy cơ đội vốn hoàn toàn có thể xảy ra. Bên cạnh đó, việc tính toán phương án hoàn vốn thông qua quỹ đất có thể dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước nếu quá trình định giá đất không sát giá thị trường. Hơn nữa, nếu nhà đầu tư căn cứ vào khung giá đất các địa phương ban hành hàng năm để tính toán phương án hoàn vốn dự án, sẽ dẫn đến sự thua thiệt cho Nhà nước, bởi khung giá đất các địa phương ban hành thường rẻ  hơn giá thị trường nhiều lần.

Với giá trị đất đai hiện có, các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM có nhiều tiềm năng thực hiện thành công các dự án BT thông qua đổi đất lấy hạ tầng. Nhưng BT là một hình thức đầu tư phức tạp, không có tiêu chuẩn chung cho các hợp đồng BT được ký kết giữa cơ quan nhà nước và nhà đầu tư tư nhân. Vì vậy quá trình lựa chọn, đàm phán ký kết hợp đồng với nhà đầu tư cần đảm bảo tính cạnh tranh, minh bạch để tránh nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước. Chủ trương xã hội hóa đầu tư theo hình thức BT là hoàn toàn đúng đắn, nhưng để đầu tư BT phát huy tối đa hiệu quả, các quy định về lựa chọn nhà đầu tư, định giá đất đai và thẩm định tổng mức đầu tư dự án cần được tiến hành kỹ lưỡng. Bởi suy cho cùng đầu tư bằng đất đai cũng là đầu tư bằng tài sản nhà nước nên cần kiểm soát chặt chẽ.