Thị trường BĐS: Cấp bách giải cứu DA chết

(ĐTTCO) - Gần 2 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) đang theo xu hướng phục hồi khá tốt, trong đó nhiều dự án trùm mền nhiều năm trước đó đã được hồi sinh. Tuy nhiên, cho đến nay không ít dự án chết lâm sàng vẫn tiếp tục… chết, trong khi chủ đầu tư dường như chưa có lối thoát cho dự án.

Hàng trăm dự án chết khó phục hồi

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), toàn TP hiện còn 137 dự án ngừng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư. Trong đó không ít dự án một thời đình đám, được nhà đầu tư kỳ vọng sẽ tạo nên sức sống mới trên thị trường BĐS. Có thể kể đến dự án cao ốc hạng sang DB Tower trên đường Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh) do Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư Cận Viễn Đông làm chủ đầu tư, với quy mô 3 tầng hầm và 22 tầng cao, được khởi công từ năm 2010 đến giữa năm 2012 khi đã đổ xong phần sàn thô thì chủ đầu tư dừng thi công. Gần đó là dự án tòa nhà văn phòng V-Ikon cũng xây xong phần thô, đang lắp kính thì dừng thi công 2 năm nay do chủ đầu tư không còn khả năng tài chính. Theo thiết kế, đây là tòa nhà văn phòng hạng A, có chiều cao 125,8m, gồm 4 tầng hầm và 26 tầng cao. Tại huyện Nhà Bè, đình đám nhất là dự án Kenton Residences nằm mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, được xây dựng từ năm 2005 do Công ty TNHH Tài Nguyên làm chủ đầu tư, với tổng vốn khoảng 300 triệu USD. Sau thời gian xây dựng, công trình đã ngưng hoạt động từ năm 2008. Từ đó đến nay mặc dù chủ đầu tư đã tìm nhiều giải pháp để cứu dự án nhưng bất thành.

Tại quận 2 có dự án cao ốc PetroVietnam Landmark (phường An Phú) do CTCP BĐS Xây lắp dầu khí (PVC Land) làm chủ đầu tư. Đây được coi như một tổ hợp công trình chung cư cao cấp - trung tâm thương mại - văn phòng, được xây dựng trên khu đất 1,9ha, triển khai từ năm 2009 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành. Không chỉ dự án cao ốc chết, các dự án biệt thự, đất nền cũng trong hoàn cảnh tương tự. Chẳng hạn dự án khu biệt thự của Công ty Hà Đô tại khu Thạch Mỹ Lợi (quận 2) hay hàng chục căn biệt thự tại dự án Khang An (quận 9) hiện đang bỏ hoang.

 Thực tế dự án chết trong thời gian qua hầu hết rơi vào các dự án được thiết kế căn hộ có diện tích lớn, giá thành cao được gắn với cái tên cao cấp, cá biệt nhiều dự án trên đất vàng. Thời điểm thị trường phát triển mạnh (năm 2007), các chủ đầu tư đua nhau phát triển phân khúc cao cấp, không đủ vốn thì vay ngân hàng với lãi suất cao, thậm chí có thời điểm trên 20%/năm để phát triển dự án. Khi ngân hàng ngừng cho vay, chủ đầu tư không còn tiền thực hiện tiếp dự án buộc phải ngừng thi công.

M&A - cơ hội cho dự án đắp chiếu

Cuối năm 2015 đầu 2016, thị trường BĐS chứng kiến sự sôi động của hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) các dự án và xu hướng này được dự báo vẫn sẽ được tiếp tục trong thời gian tới. Đặc biệt việc có nhiều thương vụ M&A các dự án đắp chiếu cho thấy tính thanh khoản của thị trường đang có chiều hướng tốt lên. Những thông tin về chuyển nhượng trên thị trường cho thấy BĐS Việt Nam đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore.

Điển hình phải kể đến thương vụ giữa chủ đầu tư Keppel Land, công ty BĐS thuộc Tập đoàn Keppel của Singapore và chủ đầu tư dự án Empire City tại quận 2, TPHCM. Theo đó Keppel đã nhận chuyển nhượng 40% giá trị dự án, tương đương 93,9 triệu USD. Cũng trong quý I-2016, thị trường chuyển nhượng tại TPHCM ghi nhận thương vụ Công ty Trường Phát Lộc và Công ty BĐS Phát Đạt hợp tác mua lại dự án 132 Bến Vân Đồn (quận 4) từ Công ty Nguyễn Kim với giá trị thương vụ khoảng hơn 900 tỷ đồng. Tại Hà Nội, Tòa tháp Keangnam Landmark 72 đã có chủ mới sau khi HĐQT Công ty Chứng khoán Mirae Asset (Hàn Quốc) bắt tay với Tập đoàn AON BGN đầu tư hơn 437 triệu USD để mua lại dự án này...

Một điểm nổi bật của M&A trong thời gian này là khá nhiều dự án BĐS đắp chiếu đã được sang tên cho chủ mới. Điển hình là thương vụ Công ty Hải Phát chi 700 tỷ đồng thâu tóm 4,7ha dự án Khu đô thị Phú Lương - Hà Đông. Trước đó, vào năm 2015, dự án này được cơ quan thuế Hà Nội xác nhận nợ 1.500 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Hay CTCP Tập đoàn Mường Thanh hoàn tất thương vụ mua lại 95% cổ phần của Cienco5 Land nhằm kiểm soát dự án Khu đô thị Thanh Hà, quận Hà Đông, Hà Nội... Đây là những dự án chết lâm sàng nhiều năm nay và việc có chủ đầu tư mới đang làm dấy lên hy vọng cho nhiều khách hàng đã đổ tiền vào. Trong khi đó, tại TPHCM, bên cạnh nhiều trường hợp M&A dự án dưới hình thức mua bán cổ phần, chuyển nhượng công ty, đến nay UBND TP đã chấp thuận cho chuyển nhượng 23 dự án, tăng gấp 2,5 lần so với năm 2014 (trong đó quý I-2016 có thêm 5 dự án xin chuyển nhượng), các doanh nghiệp đã tự giải quyết được nhiều dự án trùm mền. Trong tổng số 14.490 căn hộ tồn kho thuộc 36 dự án đã thống kê cuối năm 2012, đến hết năm 2015 đã tiêu thụ được 12.108 căn, chiếm 83,5%. Hưng Thịnh Corp là một trong những doanh nghiệp đã cứu nhiều dự án chết sống lại sau thời gian đóng băng, có thể kể đến như 12 view, Tâm Kim Hải, Thái An 8x (cùng quận 12)…

Có thể nói, thị trường M&A ngấm ngầm cũng như công khai đang diễn ra rất mạnh mẽ nhưng có sự sàng lọc. Theo đó, những doanh nghiệp mạnh đang vượt trội lên, một loạt doanh nghiệp lớn đang có chiến lược thu mua dự án chết, hoặc mua những dự án đã hoàn chỉnh thủ tục pháp lý. Đây cũng là một xu thế tất yếu, doanh nghiệp nhỏ không đủ điều kiện và tiêu chí buộc phải chuyển nhượng. Qua M&A, chủ đầu tư mới sẽ tiếp sức cho thị trường, giúp các dự án đang từ chỗ chết sống lại.

Dự án Kenton Residences với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD đã ngưng hoạt động từ năm 2008 đến nay, dù đã được giải pháp cứu dự án nhưng bất thành. Ảnh: LONG THANH

Cần giải pháp căn cơ

Một trong những giải pháp cứu các dự án đã chết là phải có sự tham gia của các doanh nghiệp mạnh về tài chính, năng lực bán hàng chuyên nghiệp… Tuy nhiên, không phải dự án nào chết cũng có thể cứu sống được. Bởi có những dự án có số nợ vay ngân hàng lớn hơn giá trị dự án, những dự án đầu tư phân khúc không phù hợp với khách hàng ở khu vực đó trong khi giải pháp chuyển đổi không được cơ quan chức năng cho phép. Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho biết có những dự án trùm mền cả chục năm vẫn chưa có lối ra vì vướng cả về tài chính lẫn phân khúc sản phẩm.

Nhiều dự án chết còn do vướng công tác đền bù giải tỏa kéo dài gần cả chục năm khiến chi phí đầu tư đội lên rất cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Cụ thể như dự án Gateway Thảo Điền 9 (quận 2) do Sơn Kim Land làm chủ đầu tư có quy mô hơn 11.000m2 triển khai từ năm 2008, đến nay chỉ còn hơn 670m2 vẫn chưa thỏa thuận được giá đền bù. Hay dự án cụm Khách sạn-TTTM- văn phòng- căn hộ tại 83 Lý Chính Thắng do CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà (Intresco) làm chủ đầu tư có quy mô hơn 6.500m2, triển khai từ năm 2007 đến nay do vướng một hộ đang sở hữu 48m2 nên chưa thể khởi công.

 Theo các chuyên gia, thực tế trên rất cần Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi dự án đã bồi thường được trên 80% diện tích. Theo đó, Nhà nước sẽ đóng vai trò kết nối làm việc giữa chủ đầu tư và người dân theo nguyên tắc giá nhận chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại của dự án không được thấp hơn giá bồi thường cao nhất đã thực hiện trước đây. Hoặc có cơ chế giao cho tòa án để xem xét quyết định giá bồi thường một cách khách quan. Nhà nước cũng cần xem xét hợp lý khi khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án, khắc phục tình trạng doanh nghiệp phải mua lại 2 lần như hiện nay. Đây cũng là một nguyên nhân làm tăng giá thành nhà ở. Ông Trần Văn Thạch, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM, nhận xét: “Quy định cũ trước đây đã làm phát sinh đầu cơ, xí phần, ôm dự án to quá sức. Những dự án chết ngày nay là do lịch sử để lại. Tuy nhiên, chủ những dự án này đã đổ tiền vào nên cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp phải ngồi lại xem xét toàn bộ, đưa ra kế hoạch khả thi. Nếu tiếp tục làm thì điều chỉnh lại dự án, còn không thì thu hồi để giao cho đơn vị khác. Phần nào không đầu tư trả lại cho người dân”.