Do chưa có quy định cụ thể, nhiều năm qua đã xảy ra các tranh chấp giữa đơn vị quản lý và cư dân tại hầu hết chung cư ở TPHCM. Những bất cập này được dự báo sẽ càng phức tạp khi loại hình nhà ở xã hội và chung cư giá thấp ồ ạt được đưa vào sử dụng trong thời gian tới. Thực tế này đòi hỏi phải có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn về trách nhiệm quản lý của cơ quan chức năng, cũng như nghĩa vụ của cộng đồng cư dân chung cư trong việc xây dựng môi trường sống đô thị văn minh, hiện đại và thân thiện.
Quản lý chung cư (B3): Bài học từ Âu Cơ Tower
Quản lý chung cư (B2): Nỗi lo thường trực
Quản lý chung cư (K1): Hưng Phát 1 - minh bạch tạo sự đồng thuận
4 mâu thuẫn
Phần lớn khiếu kiện tại các chung cư thời gian qua do BQT không minh bạch trong thu, chi và không giải thích rõ cho cư dân. Nếu được giải thích rõ và ở mức giá phù hợp, minh bạch, hầu hết người dân đều chấp thuận. Thực tế quản lý chung cư không khó, cái khó là ở chỗ BQT phải minh bạch trong các khoản thu, chi. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS |
Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành là chủ đầu tư nhiều chung cư tại TPHCM, với tổng số hơn 1.400 căn. Đến nay các chung cư này đã được bàn giao cho người dân vào ở và đã bầu Ban quản trị chung cư. Từ thực tế vận hành của các chung cư từ lúc bắt đầu giao nhà cho đến khi bầu ban quản trị (BQT), ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Đất Lành, nêu ra những điểm bất hợp lý cần phải khắc phục trong việc quản lý chung cư. Khi mới bàn giao chung cư, chưa bầu được BQT theo quy định, những người trực tiếp quản lý, chăm sóc và vận hành chung cư được chọn từ công nhân xây dựng chung cư hoặc lao động phổ thông bên ngoài. Nguồn chi phí được lấy từ nguồn thu dịch vụ chung cư như tiền giữ xe, phí vệ sinh…
Theo ông Đực, điều hành kiểu này có thuận lợi là chủ đầu tư trả tiền công trực tiếp cho người lao động, không qua công ty chuyên nghiệp, nên mức thu phí từ cư dân thấp 1.000-4.000 đồng/m2 nhưng chi vẫn đủ, thậm chí còn dư. Trong khi đó, theo quy định của Bộ Xây dựng, sau khi bầu BQT, phải thuê công ty chuyên nghiệp có chức năng để vận hành, bảo trì chung cư. Đây là điều bất hợp lý, vì việc này phải để dân tự quyết.
Theo các chuyên gia, hiện nay tại các chung cư tồn tại 4 mâu thuẫn. Theo đó, chủ đầu tư ép BQT mới thành lập, khi BQT mạnh lên ép ngược lại chủ đầu tư, vô hiệu hóa, thậm chí loại chủ đầu tư ra khỏi BQT. Ông Thân Quý Phái, Tổng giám đốc CTCP 557 - chủ đầu tư chung cư Âu Cơ Tower, cho biết theo quy định, người đứng đầu BQT là cư dân, chỉ đóng góp 2% phí bảo trì nhưng điều hành cả chung cư là điều bất hợp lý. Trong khi đó nếu có vấn đề về an toàn cháy nổ, chung cư xuống cấp… chủ đầu tư bị vạ lây.
Mâu thuẫn thứ 2 là tranh chấp về sở hữu chung riêng, quản lý tiền bảo trì 2% giá bán giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ. Mâu thuẫn thứ ba là giữa BQT và cư dân: BQT trục lợi trong việc quản lý và vận hành chung cư, cư dân đấu tranh đòi thay BQT. Cuối cùng là mâu thuẫn giữa các thành viên trong BQT. Những mâu thuẫn này nếu không được giải quyết ổn thỏa, việc quản lý chung cư sẽ rất khó khăn. Đặc biệt việc thu chi, sửa chữa nếu không minh bạch sẽ không nhận được sự đồng thuận của cư dân, kéo theo những tranh chấp và khiếu kiện.
Điều chỉnh những bất hợp lý
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng xung đột tại các chung cư thời gian qua, bên cạnh những nguyên nhân khách quan còn có nguyên nhân chủ quan từ các quy định của cơ quan chức năng không khả thi. Thí dụ, quy định hội nghị chung cư bắt buộc phải có trên 50% hộ dân tham dự mới hợp lệ. Thực tế nhiều chung cư người dân mua rồi cho thuê lại, trong khi người thuê luôn nghĩ mình ở tạm nên hầu như không tham gia các hoạt động chung. Phí bảo trì 2% trên giá bán cũng là vấn đề cần đặt ra. Bởi đối với một số chung cư số tiền này lên đến hàng trăm tỷ đồng. Hiện BQT các chung cư được giao toàn quyền thu chi, quản lý, thực hiện hợp đồng, sửa chữa... Đây là nguồn kinh phí không nhỏ do cư dân đóng góp, nếu không có chế tài rất dễ xảy ra tiêu cực. “Ngay cả việc gửi số tiền đó vào ngân hàng nào cũng liên quan đến quyền lợi của cư dân. Chưa kể, nếu người làm BTQ thiếu kiến thức, không đủ năng lực sẽ gây thiệt hại cho chính cư dân” - ông Châu chia sẻ.
 |
Xu hướng chọn chung cư làm nơi an cư ngày càng phổ biến |
Vừa qua Sở Xây dựng TPHCM đã kiểm tra hàng chục chung cư tại TPHCM nhằm lắng nghe, tìm hiểu những nguyên nhân phát sinh xung đột trong thời gian qua, đề xuất những giải pháp xử lý hiệu quả. Ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cho rằng nếu chỉ căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành chưa thể giải quyết cơ bản những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay. Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP bổ sung một số chế tài chưa được quy định trong Quyết định 08 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng như các văn bản pháp luật liên quan khác.
Cụ thể, việc thu - chi đối với phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là thỏa thuận dân sự của bên sử dụng dịch vụ và bên cung cấp dịch vụ. Trong thời gian chưa bán hết căn hộ, chưa thành lập BQT, chủ đầu tư quyết định đơn giá phí này, hàng tháng phải thông báo đến người sử dụng chung cư và quyết toán lại sau khi BQT chính thức được thành lập trong vòng 30 ngày. Về phí quản lý vận hành, đối với các căn hộ thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư nhưng chưa bán, thì đóng 50% phí này theo mét vuông sàn sử dụng hoặc đóng một phần theo thỏa thuận giữa các bên liên quan. Ông Thân Quý Phái, Tổng giám đốc CTCP 557, cho rằng một số quy định hiện hành có tính bắt buộc như đại diện cư dân phải làm trưởng ban quản trị có thể để các bên tự thỏa thuận với nhau. Mục đích cuối cùng là tạo sự đồng thuận, quản lý chung cư hiệu quả nhất, cư dân hưởng dịch vụ tốt nhất với mức phí hợp lý… Như vậy sẽ hạn chế tối đa các tranh chấp giữa các bên.
