Khó nộp tiền sử dụng đất

Nhiều doanh nghiệp làm ăn chân chính và có năng lực tài chính khi triển khai dự án mong muốn được nộp tiền sử dụng đất sớm. Tuy nhiên, do vướng mắc trong quy định về chứng thư thẩm định giá để xác định giá đất, quy trình chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá chậm được ban hành là những nguyên nhân dẫn đến việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp bị giậm chân tại chỗ trong thời gian dài.

Muốn nộp cũng khó

Tháng 5-2015, CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) có Công văn 110/2015/PĐ-ĐT gửi UBND TPHCM xin chủ trương hỗ trợ, giao Sở Tài nguyên-Môi trường lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thẩm định giá đất 2 dự án khu nhà ở phường Tân Phú và khu nhà ở phường Phú Thuận (quận 7). Theo yêu cầu của Sở Tài chính, Phát Đạt phải nộp tiền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án ở phường Phú Thuận và hoàn tất thủ tục giao đất cho dự án ở phường Tân Phú.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch PDR, công ty muốn nộp tiền sử dụng đất nhanh để hoàn tất các thủ tục pháp lý. Nhưng Sở Tài nguyên-Môi trường cho biết do quy trình lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất (theo quy định tại Thông tư 36/2014 của Bộ Tài nguyên-Môi trường) chưa ban hành nên chưa thực hiện được. Do đó doanh nghiệp không thể nộp tiền sử dụng đất vì chưa có đơn giá.

Phát Đạt phải “cầu cứu” các cấp để sớm hoàn thành việc định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2 dự án trên để sớm hoàn thành các thủ tục về đất và đưa dự án vào khai thác kinh doanh. Ông Đạt cho biết ước tính tiền sử dụng đất 2 dự án này khoảng trên 100 tỷ đồng và công ty sẵn sàng nộp khi có đơn giá.

Tương tự, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết dự án tại quận Bình Tân cũng bị ách tắc việc xác định tiền sử dụng đất. Theo Quyết định 35/2015 của UBND TPHCM về hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất, nếu tổng giá trị khu đất tính theo bảng giá đất nhỏ hơn 30 tỷ đồng sẽ được áp dụng hệ số K do TP ban hành để xác định tiền sử dụng đất.

Theo ông Nghĩa, khu đất trên có diện tích 7.000m2, khi tính theo bảng giá đất bị lố quá con số này nên phải chuyển qua thủ tục thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất. Nhưng Sở Tài nguyên-Môi trường vẫn đang điều chỉnh biểu mẫu, chưa có quy trình chọn đơn vị thẩm định giá nên chưa thể tính được. Trước đó, nhiều doanh nghiệp cũng rơi vào tình trạng chờ cơ quan chức năng thẩm định định giá, làm việc triển khai dự án gặp nhiều khó khăn.

Do quy định mới?

Trước Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) việc thẩm định giá đất do Sở Tài chính chủ trì phối hợp cùng với các sở, ngành liên quan thực hiện sau đó trình UBND tỉnh (TP trực thuộc Trung ương) phê duyệt. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực việc này chuyển sang Sở Tài nguyên-Môi trường. Tại TPHCM, việc chuyển giao này kéo dài khá lâu nên nhiều doanh nghiệp khi nộp hồ sơ xin thẩm định đã phải đợi một thời gian dài.

Theo ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên-Môi trường, việc thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp gặp vướng mắc trong thời gian qua do căn cứ yêu cầu của Thông tư 36/2014, gần như tất cả chứng thư của doanh nghiệp gửi đến đều không đạt yêu cầu. Cụ thể, Thông tư 34 yêu cầu phiếu điều tra các giao dịch thành công, cơ sở để đơn vị tư vấn so sánh và xây dựng giá đất tại chứng thư phải có chữ ký của 2 bên mua bán (đất xung quanh dự án - PV).

Việc thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp đang gặp vướng mắc.

Thực hiện quy định này rất khó khăn do họ không liên quan đến dự án nên khi đề nghị ký tên rất khó khăn. Hơn nữa, giá bán nhà đất trong hợp đồng công chứng thông thường không sát với giá thực tế nên càng e ngại nếu phải ký xác nhận.

“Mới đây Bộ Tài nguyên-Môi trường có công văn điều chỉnh, bãi bỏ việc yêu cầu lấy chữ ký và các đơn vị tư vấn sẽ nhận lại chứng thư để lập lại. Hiện nay đã có một số chứng thư xác định giá được thực hiện hoàn chỉnh, đang trình Hội đồng Thẩm định giá thông qua để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất. Về việc chọn đơn vị tư vấn thực hiện việc xác định giá, trước đây doanh nghiệp tự ký hợp đồng thuê. Chi phí này được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp sau này. Tuy nhiên, sau này việc chọn đơn vị tư vấn thực hiện theo hình thức chọn thầu, đơn vị nào bỏ giá thấp nhất và làm trong thời gian nhanh nhất sẽ được Sở Tài nguyên-Môi trường chọn” - ông Bình khẳng định.

Thời gian qua không ít doanh nghiệp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng vẫn đưa dự án vào kinh doanh. Vấn đề này rủi ro cho cả chủ đầu tư và người mua. Bởi giá đất là cơ sở để doanh nghiệp tính giá thành và giá đầu ra cũng như các chi phí khác. Nếu không biết giá đất doanh nghiệp công bố giá bán có thể sẽ bị rủi ro.

Luật sư Nguyễn Tấn Hải (Đoàn Luật sư TPHCM) chia sẻ: “Chính phủ quy định rõ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện theo quy định. Trong đó, quan trọng nhất là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Do đó, khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính mà vẫn bán hàng cho người mua nhà là trái với luật định. Nếu gặp phải những dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người mua nhà sẽ chịu nhiều thiệt thòi như bị chậm trễ trong việc được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ của mình”.