Tín dụng BĐS: Chọn lọc dự án cho vay

Tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng (NH) đã cải thiện đáng kể trong 6 tháng đầu năm nay, trong đó một phần chảy vào bất động sản (BĐS) khi thị trường ấm dần trở lại, nhu cầu mua nhà của khách hàng cá nhân tăng. Dù vậy, NH Nhà nước (NHNN) cho rằng vốn vào BĐS chưa đáng lo ngại.

Tín dụng tăng từ vay mua nhà

 Năm 2015 tăng trưởng tín dụng có dấu hiệu khả quan ngay từ những tháng đầu năm. Mặt bằng lãi suất dần giảm về mức hợp lý, thanh khoản của hệ thống NHTM tiếp tục được duy trì tốt, cùng với đó thị trường BĐS có dấu hiệu ấm dần lên là lý do để các NH đẩy mạnh vốn cho vay vào lĩnh vực này. Động thái này đã giúp tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm của toàn ngành NH đạt trên 6% so với cuối năm trước, tiến tới hoàn thành chỉ tiêu tăng 13-15% cả năm 2015, thậm chí có thể đạt 17% theo dự kiến của NHNN, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Vì thế, cùng với các gói kích cầu phân khúc nhà ở cho người có thu nhập ổn định, chính sách tín dụng của NHNN từng bước mở rộng đối với hoạt động cho vay BĐS khi giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150%, đồng thời tăng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 30% lên 60%, đã kích cầu tích cực đối với thị trường BĐS. Nhiều chuyên gia tài chính nhận định việc giảm hệ số rủi ro đối với tín dụng BĐS sẽ tác động tích cực lên thị trường này trong năm tới.

Còn với các NH cho rằng tín dụng cải thiện những tháng đầu năm một phần nhờ BĐS ấm dần lên, trong đó chủ yếu phân khúc khách hàng cá nhân có nhu cầu nhà ở đã mạnh dạn vay vốn khi lãi suất giảm xuống mức hợp lý. Đơn cử như tại ACB dao động 9-10%/năm, thậm chí còn ưu đãi mức lãi suất 8%/năm cố định trong 1-2 năm đầu.

Một số NH còn áp dụng mức lãi suất ưu đãi cố định trong thời gian 2-3 năm để khuyến khích khách hàng vay vốn mua nhà, đất khi lãi suất giảm. Ông Ranh Wood, Giám đốc Khối NH bán lẻ VIB, cho rằng mặt bằng lãi suất sẽ dần ổn định và khó có thể giảm thêm, đây là mức phù hợp để vay mua nhà.

Đó cũng chính là lý do VIB đưa ra gói tín dụng 2.000 tỷ đồng ưu đãi cho khách hàng cá nhân vay mua nhà với lãi suất 8,16%/năm cố định trong 30 tháng đầu. Do vậy, chỉ trong thời gian ngắn VIB đã giải ngân gần hết gói tín dụng trên và tiếp tục đưa ra thêm khoảng 1.000 tỷ đồng.

Theo TS. Lê Thẩm Dương (Đại học NH TPHCM), với các quy định mở, Thông tư 36 chắc chắn góp phần khơi dòng vốn tín dụng vào BĐS, nhất là trong xu hướng nền kinh tế đang dần ổn định, nới điều kiện mua nhà cho người nước ngoài... Từ đó, các NHTM sẽ rộng cửa hơn đối với tín dụng lĩnh vực này. Nhưng trước mắt chỉ nên tập trung vốn cho khách hàng cá nhân mua nhà.

Sàng lọc dự án có nợ xấu

Giai đoạn từ năm 2010 trở về trước, tín dụng của ngành NH tăng trưởng mạnh theo sự thăng hoa của thị trường chứng khoán, BĐS. Cụ thể, năm 2009 tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống đạt 37,7%, trong đó tín dụng cho lĩnh phi sản xuất (BĐS, chứng khoán) tăng gần 42% và chiếm 19% tỷ trọng trong cơ cấu dư nợ của hệ thống. Năm 2010, tín dụng tăng trưởng 27,6%, trong đó dư nợ cho vay riêng BĐS tăng trưởng đến 23,5%.

Vì thế, tháng 2-2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Trong đó chỉ định giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng khu vực kinh doanh phi sản xuất. Và cũng từ thời điểm đó tăng trưởng tín dụng được kìm hãm, đặc biệt ở lĩnh vực BĐS dễ gây ra nợ xấu. Cho đến giữa năm 2014 tăng trưởng tín dụng bắt đầu khởi sắc.

Tuy nhiên, tại buổi họp tổng kết ngành NH 6 tháng đầu năm nay, Phó Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, NHNN đang có biện pháp kiểm soát dòng vốn tập trung hướng vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, vì gần đây có hiện tượng vốn chảy mạnh vào BĐS. Số liệu thống kê của NHNN cho biết tính đến 25-6, tín dụng BĐS tăng 10,89%, chiếm tỷ trọng 8,3% trong cơ cấu dư nợ toàn hệ thống, chỉ tăng 7,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM, cũng cho hay dư nợ đối với lĩnh vực BĐS của các NH trên địa bàn TP trong 5 tháng đầu năm tăng nhưng không nhiều, với dư nợ đạt khoảng 118.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 12% trên tổng dư nợ của các NH trên địa bàn.

Trong khi đó, những năm trước, dư nợ tín dụng BĐS dao động khoảng 10-15% và năm thấp nhất 2011 dư nợ BĐS chiếm khoảng 8%. Tuy nhiên, theo ông Minh, dự báo cho thấy BĐS đang dần ấm lên trong thời gian tới, kéo theo dư nợ lĩnh vực này sẽ tăng cũng là điều hợp lý.

Bình luận về nợ xấu liên quan đến lĩnh vực BĐS, ông Minh cho rằng hiện nay các dự án BĐS đã được các NH cho vay sàng lọc khá kỹ. Những dự án có khả năng “sống sót” hoặc đã hồi phục mới được NH tiếp tục rót vốn cho vay. “Nợ xấu lĩnh vực BĐS của các NH tại TPHCM chỉ chiếm khoảng 2,5% trong tổng dư nợ BĐS nên cũng không đáng lo. Ngoài dư nợ tín dụng cho vay dự án, dư nợ tín dụng cho khách hàng cá nhân vay mua nhà chỉ đạt trên 5.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, từ nay đến cuối tháng 9-2015, các NHTM tại TPHCM phải hoàn thành xử lý 100% nợ xấu trong lĩnh vực BĐS. Nếu doanh nghiệp có nợ xấu, NH không được cho vay bất kỳ khoản nào, kể cả khi có phương án đầu tư kinh doanh tốt, có hiệu quả cao” - ông Minh khẳng định

Vẫn lo bong bóng

So với đầu năm 2012, tín dụng vào BĐS của ngành NH đã tăng khoảng 70%, từ 197.000 tỷ đồng lên 333.000 tỷ đồng vào tháng 3-2015. Trước tình hình này, Thủ tướng Chính phủ đã lưu ý ngành NH về tình trạng “bong bóng” BĐS từng xảy ra. Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 5 vừa qua, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã lưu ý hiện thị trường BĐS đã ấm lên, tín dụng BĐS có dấu hiệu tăng, nhưng NH phải chịu trách nhiệm, phải theo dõi sát, kiểm soát tốt nguồn vốn đầu tư nhằm tránh tình trạng bong bóng, đổ vỡ, phát triển không lành mạnh của thị trường BĐS như đã từng xảy ra trước đây.

Tuy nhiên, trước xu hướng tín dụng BĐS của các NH tăng nhanh cũng khiến cho nhiều chuyên gia liên tưởng đến tình trạng “bong bóng” BĐS khi các NH mạnh tay đẩy vốn vào thị trường nhà, đất những năm 2008-2009. Bởi đây là những khoản vay trung, dài hạn lãi suất ở mức cao, biên lãi thu về trong cho vay cũng cao hơn nhiều so với các loại hình tín dụng khác.

Cụm dự án của Novaland được đầu tư bài bản với sự bảo lãnh của nhiều NH. Ảnh: LONG THANH

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - NH, cho rằng việc các NH đẩy mạnh cho cá nhân vay mua nhà lãi suất hợp lý sẽ tốt cho thị trường BĐS, nhất là với phân khúc mua nhà ở. Hiện giá nhà, đất, lãi suất dần đi xuống sẽ là cơ hội tốt cho không chỉ NH đẩy mạnh vốn cho cá nhân mà cả người có nhu cầu vay mua nhà. Tuy nhiên, điều này chỉ tác động đến một phân khúc nhất định của thị trường BĐS, là các dự án chung cư có mức giá phù hợp và nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, với phân khúc nhà ở cao cấp vẫn khá chậm.

Vì thế, dù các NHTM mạnh tay đẩy vốn cho vay, song dư nợ đối với tín dụng nhà, đất cũng khó tăng đột biến trong một sớm một chiều. Vả lại, với các NH trước tình trạng hiện nay, việc kiểm soát chất lượng khoản vay và nợ xấu luôn đặt lên hàng đầu nên khó có thể đẩy vốn một cách ồ ạt.

Luật sư Trương Trọng Nghĩa, Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TPHCM, cho rằng trước tình hình ấm lên của thị trường nhà, đất thời gian qua sẽ là điều kiện tốt để xử lý nợ xấu. Nhưng nếu nhìn vào thực tế, BĐS vẫn còn khó khăn, hàng tồn kho nhiều, nhất là với phân khúc giá cao.

Do vậy, cùng với quá trình đẩy vốn cho vay lĩnh vực nhà, đất các NH cần kiểm soát được rủi ro cũng như chứng minh được nguồn trả nợ của khách hàng. Đó cũng là lý do vì sao gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đang được giải ngân khá chậm.

Bởi theo các NH, với người thu nhập thấp, khả năng để trả nợ không dễ. Điều này cũng được TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, chia sẻ khó kỳ vọng BĐS tan băng trong 1-2 năm tới. Vì thế, việc đẩy vốn vào BĐS đòi hỏi các NHTM phải kiểm soát được rủi ro.