Hiện nay, TPHCM có khoảng 200 chung cư cũ, phần lớn được xây dựng từ giữa những năm 1960, đến nay nhiều chung cư đã bị xuống cấp nghiêm trọng, nguy hiểm. Theo kế hoạch, sắp tới TP sẽ di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000m2 sàn. Tuy nhiên công tác tháo dỡ, xây mới khi tháo dỡ chung cư cũ còn rất chậm do cơ chế còn nhiều vướng mắc.
Chủ sở hữu có quyền tháo dỡ, xây mới
Tiến độ công tác xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng vẫn còn rất chậm, chưa đáp ứng yêu cầu công tác chỉnh trang đô thị của TP và nhu cầu, nguyện vọng của người dân đang cư ngụ trong các chung cư này. Mặt khác, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư. Nguyên nhân chủ yếu chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.
“Chỉ có thực hiện phương thức xã hội hóa, thu hút nhiều nguồn lực của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, của cộng đồng chủ sở hữu chung cư mới có thể thực hiện nhanh và hiệu quả công tác phá dỡ, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ, góp phần chỉnh trang đô thị. Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cần đưa ra nhiều chính sách, cơ chế hợp lý và khả thi hơn. Nếu chỉ cho phép xây dựng lại chung cư mới với chỉ tiêu quy hoạch giống như chung cư cũ sẽ không khả thi, vì không có nhà đầu tư nào có thể thực hiện được. Đồng thời, cần đưa ra phương thức tập thể chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền tự quyết định phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư nếu có đủ điều kiện và năng lực” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, kiến nghị.
Tại dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhiều chuyên gia khẳng định những hướng dẫn đưa ra chưa quy định đầy đủ các nguyên tắc đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp chung cư phải thực hiện phá dỡ, xây dựng lại mới.
Cụ thể, về quyền, cần bổ sung quy định nguyên tắc về quyền của tập thể chủ sở hữu các căn hộ chung cư được tự quyết định phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư của mình nếu có đủ điều kiện về nguồn lực tài chính (Theo Luật Nhà ở 2014, Ban quản trị chung cư có tư cách pháp nhân sẽ tự thuê đơn vị quy hoạch thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thuê nhà thầu thi công, thuê đơn vị giám sát…).
Đồng thời, các cơ quan quản lý cần bổ sung nguyên tắc hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng, hoặc lớn hơn căn hộ đã ở trong chung cư cũ. Những hộ đông người, hoặc có nhiều hộ khẩu trong cùng một căn hộ chung cư, cần bổ sung ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi, còn được quyền mua thêm căn hộ với giá ưu đãi phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương. Trong đó, giá ưu đãi được tính bằng giá vốn (đã được kiểm toán) + lợi nhuận 10%.
Điều chỉnh hệ số sử dụng đất
Góp ý dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Khoản 2 Điều 8 quy định “… cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của dự án cho phép”.
Một số chủ đầu tư đã chia sẻ với ĐTTC quy định này cũng đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ theo các chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị của các địa phương. Tuy nhiên, quy định này chưa đủ mà cần phải điều chỉnh đồng bộ với việc tăng chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số của khu vực dự án mới đảm bảo tính khả thi, từ đó mới thu hút các nhà đầu tư tham gia các dự án phá dỡ chung cư cũ, xây dựng lại mới chung cư.
Bởi lẽ, đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm phải phá dỡ, xây dựng lại mới, nếu chỉ tăng tổng diện tích sàn xây dựng mà không tăng quy mô dân số tương ứng, hiệu quả khai thác, kinh doanh vẫn sẽ bị hạn chế rất lớn, việc thu hồi vốn đầu tư sẽ không khả thi.
|
Chung cư 727 Trần Hưng Đạo xuống cấp trầm trọng sau hơn 50 năm xây dựng. |
Mặt khác, khi cho phép tăng hệ số sử dụng đất, tăng quy mô dân số, không hạn chế chiều cao công trình, cũng có nghĩa cộng đồng cư dân trong khu vực dự án phải chấp nhận chia sẻ về quyền và lợi ích cho nhà đầu tư (như chung cư xây dựng mới sẽ tăng số lượng căn hộ, tăng số lượng người cư ngụ, quyền sử dụng đất ở chung cư bị chia sẻ cho nhiều chủ căn hộ hơn trước…).
Do vậy, chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, quy mô dân số tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất, quy mô dân số theo quy hoạch cũ của khu vực dự án, không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của dự án cho phép.
