Thất thu ngân sách từ thuế

Một căn hộ có giá hàng trăm triệu đồng/m2 nhưng được người dân khai khống xuống còn khoảng hơn 20 triệu đồng/m2 để trốn thuế đã trở thành câu chuyện phổ biến. Thế nhưng, suốt nhiều năm qua ngành thuế vẫn chưa tìm ra cách để xử lý, bởi người mua và người bán căn cứ vào giá đất được quy định rất thấp so với giá thị trường. Không chỉ với thuế chuyển nhượng BĐS mà còn nhiều sắc thuế khác.

Trốn thuế là… bình thường

Thuế đánh vào BĐS ở nước ta những năm qua có thể kể đến một số loại như thuế chuyển nhượng nhà đất, thuế sử dụng đất, thuế cho thuê đất, mặt nước… Mặc dù hàng năm các khoản thu từ thuế đóng góp vào ngân sách không nhỏ, nhưng theo nhiều chuyên gia, xét trên bình diện chung Nhà nước vẫn đang chịu thiệt vì thất thu thuế quá nhiều. Chưa kể hàng năm doanh nghiệp còn nợ tiền thuế lên đến hàng ngàn tỷ đồng.

Đơn cử thuế chuyển nhượng nhà đất, đa phần các giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất hiện nay đều chọn cách nộp thuế 2% trên tổng giá trị tài sản được giao dịch. Và để tránh phải nộp thuế nhiều, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận thay đổi giá trị trên hợp đồng mua bán sao cho càng thấp càng tốt.

Thí dụ, 1 căn hộ được bán với giá 3 tỷ đồng sẽ có mức thuế phải nộp tương đương 60 triệu đồng. Tuy nhiên, Nhà nước sẽ không bao giờ thu được khoản thuế “lý tưởng” này, bởi chủ nhà và khách hàng sẽ thoả thuận ghi vào hợp đồng mua bán chỉ khoảng 1 tỷ đồng để chỉ phải nộp thuế 20 triệu đồng.

Như vậy, khi thị trường BĐS sôi động, nguồn ngân sách nhà nước thất thu có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Mánh khóe này các cơ quan thuế đều nắm được, các văn phòng công chứng cũng thừa biết, tuy nhiên lại không có cơ chế nào để kiểm soát và xử phạt, vì tất cả đều căn cứ trên giấy tờ và hợp lệ với giá đất tại khu vực nhà bán.

Hay như thuế sử dụng đất, theo báo cáo quyết toán ngân sách nhà nước giai đoạn 2003-2014 của Bộ Tài chính, thuế sử dụng đất đóng góp khoản thu lớn nhất cho ngân sách trong các khoản thu từ thuế BĐS trong những năm qua với nguồn thu năm 2013 là 39.000 tỷ đồng và ước tính năm 2014 sẽ đạt con số 36.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo đánh giá khoản thu này còn kém xa nếu tính đúng, tính đủ. Chưa kể hàng năm, các doanh nghiệp chây ì tiền thuế sử dụng đất lên đến hàng ngàn tỷ đồng.

Theo số liệu của Cục Thuế Hà Nội, 9 tháng năm 2014 việc thu tiền sử dụng đất mới đạt 45% dự toán. Hiện tại trên địa bàn Hà Nội có tới 62 dự án BĐS chưa nộp tiền sử dụng đất với tổng số tiền nợ thuế lên tới hơn 4.000 tỷ đồng.

Trong đó đáng chú ý có nhiều doanh nghiệp BĐS tiếng tăm như Công ty TNHH MTV Quản lý & Phát triển nhà Hà Nội (250 tỷ đồng), Tổng công ty Thương mại Hà Nội (144 tỷ đồng), Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD (gần 165 tỷ đồng)…

Cơ quan nào kiểm soát?

Trên thực tế, vấn đề thất thu thuế từ BĐS không phải bây giờ mới được đề cập. Từ năm 2012 Bộ Tài chính đã tổ chức một hội nghị chống thất thu và nợ đọng thuế với sự tham gia hiến kế của những chuyên gia tài chính hàng đầu.

Chính Thứ trưởng Bộ Tài chính Đỗ Hoàng Anh Tuấn cũng phải thừa nhận thất thu thuế ở các dự án BĐS là khá nghiêm trọng. Tuy nhiên, có thể thấy từ đó đến nay các cơ quan thuế vẫn chưa tìm ra những biện pháp thực sự khả quan để có thể khắc phục triệt để tình trạng này.

Người dân vẫn tiếp tục khai man, khai khống giá BĐS để trốn thuế, doanh nghiệp nợ đọng tiền thuế từ năm này qua năm khác đến mức cả Hà Nội lẫn TPHCM đều phải đồng loạt công khai hàng chục doanh nghiệp nợ tiền thuế - điều chưa từng thấy từ trước đến nay.

Một bảng phân tích từ khoa Kinh doanh BĐS Đại học Kinh tế quốc dân dựa trên việc nghiên cứu các sắc thuế BĐS giai đoạn 2003-2014, cho thấy tỷ trọng thu ngân sách nhà nước từ BĐS còn thấp hơn so với nhiều nước trên thế giới.

Nguyên nhân do pháp luật về thuế BĐS còn hạn chế về cơ sở tính thuế, xác định giá trị BĐS. Cụ thể, các sắc thuế chưa có cơ chế để xác định được giá trị thực của tài sản, trên nền tảng một thị trường yếu kém về dữ liệu. Chính điều này đã khiến các sắc thuế về BĐS trở nên yếu ớt, không mang lại những tác dụng như mong muốn.

Thực hiện thủ tục mua bán nhà đất tại một phòng công chứng.

Theo các chuyên gia BĐS, để hạn chế việc người dân lách luật khai man giá mua bán, cần phải có hệ số giá đất tham chiếu cho từng khu vực theo từng tháng. Tuy nhiên, điều này lại chưa thể thực hiện, một phần vì thị trường BĐS còn kém minh bạch, một phần vì hiện chưa có cơ quan nào chịu trách nhiệm khảo sát giá thị trường trong từng tháng hoặc từng quý để áp thuế cho người dân.

Hoặc phải có một cơ quan trung gian đứng ra kiểm soát, thí dụ bắt buộc khi mua bán nhà, đất phải được thực hiện giao dịch qua ngân hàng. Tuy nhiên, hình thức này chỉ có thể thực hiện dễ dàng ở khu vực đô thị và người dân cũng không mặn mà, dù hiện nay hầu hết các ngân hàng đều thực hiện dịch vụ trung gian thanh toán mua bán BĐS.