Thông tin đề xuất gói tín dụng mới cho bất động sản (BĐS) của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang gây ra nhiều băn khoăn khi số tiền hỗ trợ cho cán bộ công chức, viên chức và lực lượng vũ trang thu nhập trung bình và khá vay mua nhà tối đa lên đến 2 tỷ đồng, với lãi suất chỉ 6-7,5%/năm và thời hạn đến 10 năm. Nhiều chuyên gia ví rằng đây là gói tín dụng “hỗ trợ nhà giàu” và ngân hàng thương mại (NHTM) khó thực hiện vì không thể ổn định lãi suất thấp trong thời gian dài như vậy.
NHNN lạc quan?
Ông Nguyễn Tiến Đông, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế NHNN, cho biết Thống đốc NHNN đã thông qua chủ trương xây dựng gói hỗ trợ vay mua nhà cho cán bộ công chức, viên chức và lực lượng vũ trang nhân dân có thu nhập trung bình và khá vay mua chung cư cao cấp, nhà liền kề. Dự kiến người vay sẽ được vay tối đa 2 tỷ đồng, lãi suất khoảng 6-7,5%/năm, thời hạn vay tối đa 10 năm. Người vay sẽ dùng chính căn nhà làm tài sản thế chấp khi vay vốn.
Gói hỗ trợ mới này khác với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người thu nhập thấp vay mua nhà ở xã hội, nhà giá rẻ và các doanh nghiệp đầu tư nhà xã hội. Theo đó, thay vì người vay chỉ được vay mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, với gói mới người vay có thể mua nhà diện tích lớn hơn, giá cao hơn. Một trong những điều kiện để được xem xét cho vay của gói tín dụng này là tổng thu nhập bình quân của cả gia đình đạt khoảng 25 triệu đồng/tháng trở lên.
Để thị trường BĐS phục hồi, chỉ cần thực hiện theo những chính sách đã được ban hành, đồng thời khuyến khích NHTM thực hiện cho vay BĐS với lãi suất áp dụng tùy theo khả năng, bởi lẽ các NHTM đang phải cạnh tranh lãi suất để tìm kiếm đầu ra. Bên cạnh đó, NHNN cần tập trung cho việc giám sát chặt chẽ để tránh phát sinh nợ xấu, thay vì đưa ra các gói tín dụng với nhiều điều kiện không phù hợp, gây ra nhiều vướng mắc khi thực thi và hiệu quả mang lại không cao. Ông Trần Kim Chung, |
“Căn cứ để nghiên cứu xây dựng gói hỗ trợ này xuất phát từ nhu cầu thực tế của thị trường và người dân, như 1 gia đình 2-3 thế hệ có nhu cầu mua nhà với diện tích 70-100m2. Ngoài ra, thị trường BĐS cũng đang tồn kho nhiều căn hộ diện tích lớn, nên ngoài gói 30.000 tỷ đồng dành cho người thu nhập thấp, Nhà nước cần thực hiện gói tín dụng dành cho những người có thu nhập khá vay mua nhà theo nhu cầu. Tất cả NHTM, kể cả NHTMCP không do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối đều được tham gia cho vay gói hỗ trợ người thu nhập khá mua nhà. Gói hỗ trợ này sau khi hoàn thiện sẽ được NHNN trình Thủ tướng Chính phủ xin ý kiến” - ông Đông lý giải và lạc quan cho rằng nếu gói tín dụng này được chấp thuận, có thể chỉ trong thời gian ngắn, các NH có thể giải ngân vài chục ngàn tỷ đồng.
Về phía người vay, chẳng hạn có nhu cầu vay 1 tỷ đồng để sở hữu chung cư cao cấp diện tích lớn trong 10 năm, với mức lãi suất 6%/năm, chỉ phải trả gốc lẫn lãi 13 triệu đồng/tháng. Mức này chỉ chiếm khoảng 50% tổng thu nhập của gia đình.
Trái với sự lạc quan của NHNN, sau khi thông tin về đề xuất trên được đưa ra đã có không ít ý kiến nghi ngại việc thực hiện gói hỗ trợ này. Bởi trước đó, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được thị trường kỳ vọng rất lớn nhưng cuối cùng kết quả giải ngân không như mong đợi. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến ngày 30-8, tổng số tiền đã cam kết cho vay từ gói 30.000 tỷ đồng chỉ đạt hơn 7.064 tỷ đồng và tổng dư nợ hơn 3.000 tỷ đồng. Theo đó, các NHTM đã giải ngân cho hơn 7.200 hộ với số tiền xấp xỉ 2.000 tỷ đồng.
Tổng giám đốc một NHTMCP nhận xét, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được ban hành có vai trò “cứu vớt” thị trường BĐS, nhưng sau hơn 1 năm triển khai số tiền giải ngân chưa đến 10%, có thể coi thất bại. Trong khi đó gói tín dụng mới NHNN đang xây dựng vẫn còn nhiều vấn đề chưa rõ ràng.
NHTM khó thực hiện
Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia về BĐS, về mặt chủ trương gói tín dụng cho vay BĐS nhằm giúp những người có nhu cầu nhà ở được vay vốn mua nhà và chủ đầu tư giải phóng hàng tồn kho, khơi thông thị trường BĐS là hoàn toàn khả thi, nhưng vấn đề là làm sao để đối tượng được vay tiếp cận được nguồn vốn, tiêu chí nào để được chọn vay?
Chủ trương tốt nhưng việc tiếp theo là phải được triển khai tốt mới đạt hiệu quả. Gói cho vay hỗ trợ với mức vay tối đa 2 tỷ đồng để mua nhà đã phá sản ngay từ tiêu chí đặt ra. Bởi đối tượng vay là các cán bộ công chức, viên chức và lực lượng vũ trang, thu nhập từ lương khó có thể vượt quá 20 triệu đồng/tháng. Nếu vượt qua mức này chỉ là thu nhập ngoài lương làm sao chứng minh cho NHTM để được vay.
Hơn nữa, gói 30.000 tỷ đồng dành cho người thu nhập thấp đã triển khai hơn 1 năm nhưng số lượng người vay rất ít, dù các NH vẫn muốn cho vay để giải tỏa bớt dòng vốn đang ứ đọng trong hệ thống, nhưng nợ xấu BĐS vẫn là nỗi ám ảnh cận kề.
Hiện tại chúng ta vẫn chưa có cơ chế đặc biệt để xử lý những trường hợp người vay không có đủ điều kiện trả nợ. Gói 30.000 tỷ đồng trước đó dù có rất nhiều ưu đãi, nhưng đến nay các NHTM giải ngân vẫn còn chậm. Vì thế, các nhà hoạch định cần xem xét nhằm hài hòa giữa ý muốn chính sách với tình hình thực tế. Ông Đặng Bảo Khánh, |
Nhìn ở góc độ NH, TS. Cao Sỹ Kiêm, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhận xét gói tín dụng này không được NHNN hỗ trợ bù lãi suất, trong khi lại áp dụng lãi suất vay 6-7,5%/năm trong vòng 10 năm. Đây là điều khó thực hiện bởi mức lãi suất này tương đương lãi suất huy động của NHTM. Thông thường, các NHTM tính toán lãi suất đầu ra trên cơ sở lãi suất đầu vào và thực tế lãi suất luôn biến động.
Do vậy, khi NH triển khai các gói tín dụng để thu hút khách hàng cũng chỉ công bố lãi suất cố định trong vòng 1-2 năm và áp dụng chính sách lãi suất mới sau thời hạn đó. Đồng tình với ý kiến này, lãnh đạo một NHTM chia sẻ hiện nay trần lãi suất huy động NHNN đưa ra 6%/năm đối với kỳ hạn dưới 6 tháng, với kỳ hạn dài nhiều NH huy động lên đến hơn 8%/năm.
Do đó áp dụng lãi suất cho vay 6-7,5%/năm trong khi NHNN không bù lãi suất, NH sẽ khó lòng thực hiện, chưa kể quy định NHTM phải ổn định mức lãi suất này trong vòng 10 năm. Hiện nay các NH đang bí nguồn vốn cho vay trung, dài hạn 10-15 năm. Trong khi đó, với gói tín dụng cho vay dài hạn này, các NH sẽ phải chịu rủi ro về lãi suất cố định và rủi ro kỳ hạn. Và với mức lãi suất cho vay 6-7,5%/năm trong vòng 10 năm chắc chắn NH không sẽ có lời, thậm chí là lỗ.
Hơn nữa, nếu đối tượng cho vay là những gia đình công chức, viên chức và lực lượng vũ trang có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng cũng chưa chắc họ đang cần mua nhà vì đã có nhà, nếu mua được chỉ là đầu cơ.
NH tự bơi với gói tín dụng BĐS
Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, gói 30.000 tỷ đồng không thu hút được giới công chức có thu nhập thấp do nguồn cung khan hiếm và các điều kiện ràng buộc quá nhiều, như phải được xác nhận chưa có nhà ở, hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn 8m2/người.
Vì vậy, gói hỗ trợ cán bộ công chức, viên chức và lực lượng vũ trang vay mua đang nhận được sự quan tâm của thị trường, nhất là giới kinh doanh BĐS trong bối cảnh thị trường căn hộ trung cấp, cao cấp, nhà liền kề đang tồn kho cao. Tuy nhiên, dù công bố có thể vay tối đa đến 2 tỷ đồng nhưng thực tế nếu đạt được mức thu nhập 25 triệu đồng/tháng, người vay cũng không thể vay vốn tối đa cho phép.
Cán bộ tín dụng của một NH phân tích, giả thiết NH cho vay 2 tỷ đồng trong 10 năm với lãi suất cho vay 7%/năm, ước tính hàng tháng người vay phải trả số tiền gốc và lãi hơn 28 triệu đồng. Trong khi đó, NH chỉ có thể cho vay một khoản tiền mà chi phí gốc lẫn lãi khách hàng phải trả hàng tháng chỉ chiếm khoảng 50% thu nhập, có nghĩa mức vay tối đa 2 tỷ đồng khó khả thi.
 |
Liệu gói tín dụng mới có khai thông căn hộ tồn kho? |
Thực ra lâu nay các NHTM không chờ các gói này từ NHNN, mà đã mở cửa cho vay BĐS với mức lãi suất cũng dần hợp lý hơn. Chẳng hạn VPBank cho vay mua xây sửa chữa nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5%/năm, thời hạn vay lên đến 30 năm, hỗ trợ tối đa tới 100% nhu cầu vay vốn. OceanBank cho vay mua căn hộ thuộc tổ hợp chung cư The Sparks với lãi suất ưu đãi 1,99%/năm trong năm đầu tiên, số tiền vay lên đến 95% giá trị căn hộ, thời hạn vay 25 năm.
VietinBank gia tăng thêm ưu đãi với lãi suất chỉ còn 7,99%/năm cho khách hàng vay vốn mua nhà dự án trong thời gian lên đến 12 tháng. Đối với doanh nghiệp, MB đã tài trợ 530 tỷ đồng cho dự án The Pride tại Hà Nội, BIDV cam kết hỗ trợ vốn giai đoạn còn lại để chung cư Ngọc Phương Nam tái khởi động… Tuy nhiên, mức lãi suất hấp dẫn này chỉ gói gọi trong khoảng 1 năm, sau đó lãi suất thả nổi. Thống kê của Vụ Tín dụng, đến cuối tháng 8 dư nợ cho vay BĐS tăng tới 9,85% so với đầu năm.
Cuối tháng 8 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 61/NQ-CP sửa đổi và bổ sung Nghị quyết 02/NQ-CP ban hành 7-1-2013 với các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.
Trong đó có nội dung cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp nếu mua nhà ở thương mại, với điều kiện tổng giá trị hợp đồng mua bán, kể cả nhà và đất không vượt quá 1,05 tỷ đồng/căn cũng sẽ được vay gói 30.000 tỷ đồng, thay vì điều kiện nhà có diện tích dưới 70m² và giá dưới 15 triệu đồng/m² như trước đây.
