Công ty TNHH địa ốc Đất Lành là chủ đầu tư và đã hoàn thành 5 cao ốc căn hộ tại TPHCM, qua quá trình đầu tư chúng tôi nhận thấy nhiều giai đoạn khác nhau, Nhà nước áp dụng những quy định khác nhau. Tuy nhiên, càng về sau thủ tục càng nhiêu khê, thời gian càng kéo dài, làm doanh nghiệp đuối sức, tăng giá thành và giá bán. Từ thực tế các chung cư Thái An, tôi xin nêu các giai đoạn đầu tư xây dựng với các thủ tục ngày càng phức tạp, mất nhiều thời gian.
Giai đoạn 1:
Trước khi có Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6-9-2006. Dự án phát triển nhà ở được khởi công xây dựng khi có quyết định giao đất của UBND TP và thỏa thuận quy hoạch 1/500 của Sở Quy hoạch kiến trúc. Điển hình là 2 cao ốc chung cư Thái An 1-2, thời gian để thực hiện các thủ tục này mất khoảng 1 năm.
Thủ tục không cần phải thẩm duyệt trước: Phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác động môi trường… Không cần phải được cơ quan thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được xây dựng. Như vậy, giai đoạn này chỉ cần 1 năm là thời gian hợp lý cho chủ đầu tư khởi công dự án.
Giai đoạn 2:
Thứ nhất, khi có Nghị định 90/2006/NĐ-CP: Dự án phát triển nhà ở sau khi có quyết định giao đất, thỏa thuận quy hoạch kiến trúc phải tiếp tục trình Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở và phê duyệt dự án đầu tư, sau đó mới được phép khởi công xây dựng. Cụ thể là cao ốc chung cư Thái An 3-4 và Thái An Trung Mỹ Tây, thời gian để thực hiện các thủ tục mất thêm khoảng 1 năm.
Vì chủ đầu tư tự vẽ ra dự án để được phê duyệt (nếu cho kiểm tra lại các dự án sau khi hoàn thành đều sai so với thực tế đầu tư). Thực tế có rất nhiều dự án khi triển khai và kinh doanh bị lỗ. Vậy chủ đầu tư hay cơ quan phê duyệt dự án đầu tư chịu trách nhiệm? Như vậy, giai đoạn này để khởi công dự án doanh nghiệp phải mất thời gian 2 năm.
 |
Chung cư Thái An, Nguyễn Văn Quá, Tân Hưng Thuận, quận 12. |
Thứ hai, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP: Dự án phát triển nhà ở phải được cơ quan thẩm quyền chấp thuận đầu tư, tiếp theo lấy ý kiến thiết kế cơ sở tại Sở Xây dựng, chủ đầu tư tự phê duyệt dự án đầu tư.
Theo đó, chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công dự án. Thời gian để thực hiện các thủ tục này mất thêm khoảng 1 năm. Khi trình hồ sơ xin ý kiến thiết kế cơ sở tại Sở Xây dựng, trước tiên phải được thẩm duyệt hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp thoát nước)… Như vậy, giai đoạn này doanh nghiệp phải mất 3 năm để có thể khởi công dự án, quá nhiều thời gian cho các thủ tục không cần thiết, chi phí đầu tư tăng cao.
Giai đoạn 3
Thứ nhất, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13-8-2009, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã hoàn tất bồi thường 100% dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP về tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Theo đó, doanh nghiệp phải trải qua 4 khâu: thuê công ty thẩm định giá sát giá thị trường trình Sở Tài chính; Sở Tài chính thẩm định lại; Hội đồng xét duyệt trình UBND TP; UBND TP duyệt (mất thời gian từ 3-6 tháng, đó là chưa kể Sở Tài chính không đồng ý chứng thư thẩm định thì doanh nghiệp phải thực hiện lại từ đầu).
Hiện nay chung cư Thái An Phan Huy Ích phải ngừng thi công vì chứng thư thẩm định không được Sở Tài chính chấp nhận và phải làm lại từ đầu.
Thứ hai, khi có Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 4-9-2012. Dự án phát triển nhà ở đều phải thực hiện các nội dung về quản lý dự án đầu tư, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp phép xây dựng.
Vì một số lý do như doanh nghiệp chỉ đền bù được hơn 80% diện tích đất, tính tiền sử dụng đất, hoàn thành hạ tầng kỹ thuật … nên thời gian cấp giấy chứng nhận rất lâu, có khi phải mất từ 2-3 năm. Như vậy thủ tục đầu tư dự án lại phải kéo dài thêm 2-3 năm nữa.
Thứ ba, Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 6-2-2013: Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng không thể thẩm tra được hết các công trình trong thời gian dưới 40 ngày đối với công trình cấp I và dưới 30 ngày đối với các công trình còn lại. Thời gian vẽ bản vẽ thiết kế kỹ thuật mất hơn 3-5 tháng, cộng với 3 tháng cơ quan chức năng thẩm tra bản vẽ thiết kế kỹ thuật thì doanh nghiệp phải mất thêm hơn 6 tháng đến 1 năm.
Hay như yêu cầu về an toàn công trình và công trình lân cận là nguyên tắc bắt buộc quy định trong Luật Xây dựng, chủ đầu tư đương nhiên phải chấp hành và chịu trách nhiệm, không cần phải thêm thủ tục thẩm tra. Như vậy, với gian đoạn này, theo quy định hiện hành, tổng cộng doanh nghiệp phải mất từ 3-7 năm để có thể khởi công xây dựng dự án.
Từ các mốc thời gian gắn với các Nghị định về quản lý đầu tư của Chính phủ, chúng tôi kiến nghị Nhà nước xem xét lại, nên áp dụng quy định về quản lý đầu tư dự án phát triển nhà ở như giai đoạn 1, trước khi có Nghị định 90/2006/NĐ-CP. Nhà nước cần giảm thời gian đầu tư dự án ít nhất từ 2-5 năm, cũng là giảm chi phí hành chính, chi phí tiêu cực và giảm biên chế công chức cho những công việc không cần thiết.
Có như vậy doanh nghiệp mới có thể bớt được khó khăn về thủ tục cũng như thời gian, giảm chi phí đầu tư, sớm khởi công dự án. Nếu bỏ các Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Nghị định 64/2012/NĐ-CP, Nghị định 15/2013/NĐ-CP về điều kiện khởi công sẽ giảm được thời gian khởi công từ 3-5 năm mà không ảnh hưởng đến chất lượng công trình.
