Thị trường BĐS: Khẩn cấp “tìm thuốc đặc trị”

Hôm qua 11-4, Đoàn Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia do Chủ tịch VŨ Viết Ngoạn dẫn đầu cùng với đại diện Văn phòng Quốc hội, Phái viên Thủ tướng Chính phủ đã có buổi đối thoại với doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trên địa bàn TPHCM nhằm “bắt bệnh”, trên cơ sở đó “tìm thuốc” chữa cho thị trường. Hàng loạt bức xúc, kiến nghị, hiến kế của doanh nghiệp đã được đưa ra.

Nguy cơ đổ vỡ hàng loạt

Ông Vũ Viết Ngoạn, Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, cho biết mục đích của chuyến khảo sát là lắng nghe doanh nghiệp BĐS gặp thuận lợi, khó khăn như thế nào khi Nghị quyết 11 của Chính phủ đi vào cuộc sống.

Ông Ngoạn nói: “Thị trường BĐS có quy mô đáng kể trong nền kinh tế, nhưng thời gian qua doanh nghiệp kêu khó, do đó phải lắng nghe để trên cơ sở đó có những phân tích, đo lường và đưa ra những kiến nghị, ban hành những chính sách trước mắt cũng như lâu dài”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết năm 2011 cả nước thực hiện Nghị quyết 11 của Chính phủ nhằm 3 mục tiêu lớn: kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội; 6 nhóm giải pháp, trong đó có giải pháp thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ và xếp BĐS vào ngành dịch vụ phi sản xuất.

Vì thế, tính từ năm 2008 đến nay, 2011 là năm cực kỳ khó khăn đối với ngành xây dựng, thị trường BĐS, các doanh nghiệp, nhà đầu tư BĐS và cả người tiêu dùng có nhu cầu thật sự mua nhà để ở.

Hầu hết doanh nghiệp BĐS phải đương đầu với những khó khăn lớn như thiếu vốn, khó tiếp cận được nguồn tín dụng ngân hàng, hoặc nếu có phải chịu lãi suất rất cao đến 24-25%/năm (chưa tính các chi phí khác).

Điều này đã khiến giao dịch trên thị trường ảm đạm, dẫn đến sụt giảm mạnh thanh khoản của thị trường và doanh nghiệp, ảnh hưởng xấu đến thanh khoản của các ngân hàng. Một số ngành nghề khác có liên quan đến thị trường BĐS như xi măng, sắt thép, trang thiết bị nội thất… cũng bị ảnh hưởng nặng nề, đồng thời với một lực lượng lớn lao động không có việc làm.

Trong bối cảnh muôn vàn khó khăn trên, các doanh nghiệp BĐS đã nỗ lực tối đa tự cứu mình để tồn tại với các giải pháp như tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, đình hoãn, giãn tiến độ thực hiện công trình, dự án; giảm giá căn hộ (thậm chí chấp nhận bán hòa vốn, bán lỗ) với nhiều biện pháp hỗ trợ khách hàng như giãn nhiều đợt thanh toán, hỗ trợ lãi vay…

Tuy nhiên, nhìn chung nguồn lực của các doanh nghiệp BĐS bị sụt giảm nghiêm trọng, hầu hết đều khó khăn ở các cấp độ khác nhau, càng vay lớn nguy cơ vỡ nợ càng cao nên nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản.

Phải có lộ trình giảm lãi suất cụ thể

Từ cuối năm 2011 đầu năm 2012, Chính phủ tiếp tục thực hiện Nghị quyết 11 với một số điều chỉnh như thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ và linh hoạt, không coi BĐS là phi sản xuất… UBND TPHCM có chủ trương xem xét mua lại một số dự án căn hộ trung bình để phục vụ chương trình tái định cư của TP.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xác định 4 nhóm đối tượng BĐS được tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng và mới đây đã công bố giảm 1% lãi suất huy động, giảm lãi suất liên ngân hàng. Tuy nhiên, dự báo tình hình thị trường BĐS và các chủ thể tham gia thị trường trong năm 2012 tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.

Đặc biệt đầu ra của thị trường liên quan đến bài toán thanh khoản, xử lý lượng hàng hóa tồn đọng và khôi phục lòng tin nhà đầu tư, người dân.

Do vậy cần có sự thay đổi cơ bản về tầm nhìn và năng lực quản lý điều hành vĩ mô, hoàn thiện hệ thống pháp luật, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, có chính sách và cơ chế thích hợp để huy động mọi nguồn lực phát triển thị trường BĐS theo hướng ổn định, phát triển bền vững, góp phần quan trọng đảm bảo an sinh xã hội.

Theo nhiều đại biểu, dư nợ BĐS đang chiếm 8-9% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng, trong đó nợ xấu khoảng 3,5%. Tuy nhiên, hệ số đòn bẩy tài chính cho BĐS là bao nhiêu, 1,5-1,7 so với vốn chủ sở hữu hay cao hơn nữa là những con số cần làm rõ để bắt đúng “bệnh” thị trường BĐS hiện nay.

Thị trường BĐS cần có “thuốc đặc trị” để sớm “khỏi bệnh”, phát triển. Ảnh: LÃ ANH

Ông Vũ Anh Tâm, Tổng giám đốc Công ty TNHH Tài Nguyên, cho rằng bài toán trước mắt để tăng tính thanh khoản đầu ra là phải hạ lãi suất cho vay. Hiện nay lãi suất huy động giảm nhưng lãi suất cho vay chưa giảm, tiếp cận nguồn vốn còn khó khăn.

Ông Tâm nêu thí dụ: Công ty Lê Thành đang triển khai 2 dự án có tổng mức đầu tư 1.100 tỷ đồng, dư nợ chỉ 24 tỷ đồng, doanh nghiệp muốn vay thêm vốn để triển khai dự án nhưng không được giải quyết. Do đó các ý kiến đề nghị thực hiện ngay chủ trương của Chính phủ và NHNN trong việc giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp và có lộ trình cụ thể đưa lãi suất cho vay trở về mức 11-12%/năm giúp nền kinh tế và thị trường BĐS phát triển ổn định.

Theo đó cho doanh nghiệp BĐS được vay vốn ngân hàng, trước hết là các doanh nghiệp đã có quỹ đất và đang triển khai thi công các công trình; ưu tiên cho doanh nghiệp đang triển khai các dự án căn hộ cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, hoặc phục vụ các chương trình tái định cư, nhà ở xã hội…

Bên cạnh đó cho người tiêu dùng được vay với lãi suất ưu đãi để mua căn hộ đầu tiên (hoặc đang ở trong căn hộ chật hẹp dưới 5m2/người). Đây là biện pháp kích cầu trực tiếp đến tay người tiêu dùng, góp phần hồi phục thị trường BĐS.

Cần “toa thuốc” riêng cho thị trường BĐS

Ông Trương Đình Tuyển, đặc phái viên của Thủ tướng, cho rằng những người mua nhà cho nhu cầu ở cần được vay ưu đãi và Nhà nước sẽ bù vào phần lãi suất ưu đãi đó. Nhiều doanh nghiệp đề nghị cơ quan chức năng cho phép xây dựng căn hộ nhỏ, chuyển đổi công năng một số dự án; thủ tục hành chính cần đơn giản gọn nhẹ hơn.

Nhiều doanh nghiệp phản ánh có đối tác nước ngoài chịu đầu tư nhưng thủ tục kéo dài khiến dự án bị bế tắc nên họ đã “bỏ chạy”. Nghị định 69 quy định thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường cũng gây bức xúc cho doanh nghiệp nhưng chưa được sửa đổi…

TS. Trần Đình Thiên, đặt vấn đề: “Vậy ai sẽ đứng ra cứu BĐS, Nhà nước có đủ sức cứu bởi nếu bơm ra một lượng tiền lớn sẽ gây lạm phát?”.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Thuduc House cho biết: “Hiện nay dòng đời của dự án thường kéo dài quá lâu, trong khi đó pháp luật bắt buộc nhà đầu tư phải hoàn tất việc xây dựng công trình mới cấp giấy hồng cho các loại căn hộ, kể cả nhà phố, nhà biệt thự. Quan điểm này xuất phát từ việc Chính phủ chống phân lô bán nền và việc huy động vốn của dân mà không thực hiện dự án.

Tuy nhiên thực tế cách quản lý này lại làm cho tính thanh khoản của thị trường bị giảm rất nhiều, bởi trong suốt quá trình thực hiện dự án, doanh nghiệp không thể tiêu thụ sản phẩm, cũng không thể thế chấp ngân hàng vì không có giấy tờ pháp lý (chỉ khi xây dựng xong mới được cấp giấy hồng).

Để giúp thị trường nhanh chóng khởi động lại và có thể giao dịch thông suốt, Chính phủ nên có sự điều chỉnh chính sách theo hướng cấp ngay giấy đỏ quyền sử dụng đất khi nhà đầu tư đã đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất.

Nhà đầu tư có thể mang giấy này thế chấp ngân hàng để vay vốn đầu tư bổ sung. Đối với dự án lớn, có thể cho nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ và cấp giấy đỏ tương ứng cho phần đất đã nộp thuế. Tùy theo năng lực của chủ đầu tư, có thể cho họ sang nhượng phần đất có giấy đỏ cho chủ đầu tư khác bằng cách thức đơn giản nhất là công chứng hợp đồng sang nhượng và đăng ký lại chủ quyền mới”.

Hầu hết doanh nghiệp BĐS cho rằng hiện nay nhu cầu xây dựng nhà thấp tầng riêng lẻ của người dân vẫn còn rất lớn. Vì thế nên tạo điều kiện cho xây dựng theo kế hoạch riêng, thích hợp với nguồn tài chính của từng doanh nghiệp.

Theo đó không nên bắt buộc nhà đầu tư phải xây nhà hàng loạt rồi mới được bán, mà chỉ cần quản lý chặt chẽ việc xây dựng đúng theo thiết kế mẫu nhà được duyệt.